Glossar


 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass Ihr Eigentum oder ein Teil davon in sich abgeschlossen ist und damit baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt ist. Wird eine Immobilie als „abgeschlossene Wohnung“ bezeichnet, so verfügt sie über einen eigenen Zugang, eine Küche oder Kochnische sowie ein Bad mit WC. Sie muss Wohnzwecken dienen und eine eigene Lebensführung ermöglichen.

Abnahmeprotokoll

Das Abnahmeprotokoll dient dazu, das Ergebnis der Abnahme festzuhalten. Die Abnahme wird bei der finalen Übergabe der Immobilie geleistet und hält den Zustand der abzunehmenden Immobilie schriftlich fest. Das Abnahmeprotokoll ist nur gültig, wenn es von allen Vertragsparteien unterzeichnet wird.

Alleinauftrag

Ein Alleinauftrag ist die Bezeichnung für einen Verkaufsauftrag zwischen Eigentümer und Makler. Weitere Bezeichnungen dafür sind Makleralleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Der Makler verpflichtet sich durch den Alleinauftrag, intensive Bemühungen zum Verkauf des Objekts zu unternehmen. Die Vermarktung durch einen anderen Makler ist durch den Alleinauftrag ausgeschlossen.

Auflassungsvormerkung

In einer Auflassungsvormerkung wird dem Käufer einer Immobilie zugesichert, dass ihm tatsächlich auch das Eigentum an der Immobilie übertragen wird. Sie ist zur Überbrückung des Zeitraums nach der Bezahlung des Kaufpreises bis zur Eintragung ins Grundbuch gedacht. Ohne Auflassungsvormerkung ist die Eigentumsübertragung möglicherweise gefährdet.

Bruttorauminhalt

Als Bruttorauminhalt gilt das Volumen eines Baukörpers nach der DIN 277. Diese Norm dient zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder auch Teilen von Bauwerken im Hochbau. Die darauf basierenden Maße dienen vor allem zur Ermittlung von Herstellungskosten von Gebäuden und zur Bestimmung von Miet- und Kaufpreisen.

Courtage

Die Courtage ist die Bezeichnung für das Honorar des Maklers. Eine weitere gängige Bezeichnung lautet Provision. Sie liegt in Deutschland zwischen 3 – 6 % des Verkaufspreises. Bei Vermietungen wird die Miete als Grundlage genommen: Meist werden 2 Kaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer als Provision verlangt.

Dienstbarkeit

Die Dienstbarkeit ist generell ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Im Immobilienbereich zählt dazu der Nießbrauch, die Grunddienstbarkeit zur Nutzung eines Teils eines Grundstücks (z.B. Wegerecht eines Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks), die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z.B. Wegerecht einer Person ohne daran angrenzendes Grundstück) und ein Dauerwohnrecht. Eine Dienstbarkeit muss im Grundbuch eingetragen sein.

Erschließung

Eine Erschließung ist eine grundsätzliche Voraussetzung zur Bebauung von Grundstücken: Damit wird der Anschluss an Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Straßen und Wege bezeichnet.

Ertragswert

Der Ertragswert ermöglicht, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dazu wird die Miete oder die Pacht einer Immobilie als Grundlage genommen. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten. Ebenso berücksichtigt werden Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.

Exposé

Ein Exposé dient zur Illustration bzw. Beschreibung einer Immobilie, die von einem Makler verkauft oder vermietet werden soll. Darin enthalten sind die wichtigsten Daten für den Kauf- oder Mietinteressenten sowie Bilder des Objekts. Das Exposé gilt auch als Erfüllung der Informationspflicht, die von der Makler- und Bauträgerverordnung gefordert wird.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl bezeichnet das Verhältnis zwischen der Grundstücksgröße und der baulichen Nutzfläche des gesamten Grundstücks. Bei Multiplizierung der GFZ mit der Grundstücksfläche wird die zulässige Geschossfläche errechnet, die errichtet werden darf.

Grundbuch

Im Grundbuch, ein öffentliches Register, werden alle Grundstücke des Grundbuchsbezirks mit allen ihren zugehörigen Rechten verzeichnet. Ebenso sind hier die auf dem Grundstück liegenden Lasten verzeichnet. Das Grundbuch kann nur einsehen, wer dazu ein berechtigtes Interesse hat, wie z.B. Notare oder im Einzelfall vom Eigentümer ermächtigte Personen. Allein das Kaufinteresse genügt dazu aber nicht.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks an. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5 % der Bemessungsgrundlage. Die Steuer geht an die Länder, die diese aber auch an die Kommunen weitergeben können.

Grundschuld

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, um aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Sie kann auch aus einem grundstücksgleichen Recht gefordert werden. In der Regel wird die Grundschuld als Kreditsicherheit genutzt.

Grundstück

Der Begriff „Grundstück“ wird im Bürgerlichen Gesetzbuch als bekannt vorausgesetzt und ist somit nicht näher definiert. Seine inhaltliche Bestimmung erschließt sich aus der Grundbuchordnung: Diese besagt, dass ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche sei, der im Grundbuch auf einem gesonderten oder gemeinschaftlichem Grundbuchblatt verzeichnet ist (im letzteren Fall mit einer eigenen Nummer).

Immobilie

In der Rechts- und Wirtschaftssprache wird Immobilie als „unbewegliches Sachgut“ bezeichnet. In Deutschland ist mit einer Immobilie in der Regel ein unbebautes Grundstück oder ein Bauwerk gemeint. Für ein Grundstück wird der Begriff „Liegenschaft“ verwendet. In der Schweiz dagegen steht das Wort Liegenschaft auch für das Gebäude auf dem Grundstück. In Österreich werden Immobilien „Realitäten“ genannt.

Instandhaltungsrückstellung

Auch wenn hier von Rückstellung gesprochen wird: Im Prinzip ist diese im kaufmännischen Sinne eine Rücklage. Sie dient dazu, die Kosten zur Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes abzudecken. Die Instandhaltungsrückstellung wird von der Eigentümerschaft gebildet. Zur Berechnung gibt es verschiedene Methoden, wie z.B. die Petersche Formel.

Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung wird vom deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesetzlich vorgeschrieben und stellt die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümerschaft gegenüber. Dabei erhält jeder Eigentümer eine Einzelabrechnung anhand eines Verteilungsschlüssels. Die Jahresabrechnung wird pro Wirtschaftsjahr fällig.

Katasterkarten

Auch Flurkarten oder Liegenschaftskarten genannt, bildet die Katasterkarte eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften. Zusammen mit der Schätzungskarte bildet sie den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters. Sie sind gleichzeitig die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs und damit die Grundlage zur Sicherung an Grund und Boden sowie der damit verbundenen Besteuerung.

Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag gilt als Vertrag mit dem Ziel des Eigentumswechsels einer Sache. Der Verkäufer verpflichtet sich darin zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist Deutschland eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich.

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)

Die KfW gilt als weltweit größte nationale Förderbank und ist eine Anstalt öffentlichen Rechts. Im Bereich Bauen, Wohnen und Energie sparen bietet die KfW eine Reihe von Programmen zur Finanzierung von Investitionen in Wohneigentum. Dazu gehört die Schaffung von Wohneigentum, die energetische Gebäudesanierung, das Modernisieren von Wohnraum, die Errichtung sparsamer Neubauten und von Photovoltaikanlagen.

Liebhaberobjekt

Eine Immobilie gilt dann als Liebhaberobjekt, wenn sie aufgrund ihrer Lage, ihrer architektonischen Gestaltung oder ihrer Ausstattung so besonders ist, dass nur wenige Menschen als Zielgruppe für den Kauf in Frage kommen. Auch der Wiederverkaufswert ist entsprechend begrenzt.

Makler- und Bauträgerverordnung

Die für den Käufer eines Eigenheims nötige Sicherheit ist mit der Makler- und Bauträgerverordnung gewährleistet: Sie enthält Pflichten und Vorschriften von Bauträgern und Maklern. So darf ein Bauträger zum Beispiel nur Zahlungen für den Kauf einer Immobilie entgegen nehmen, wenn unter anderem ein rechtsgültiger Vertrag und eine Auflassungsvormerkung vorliegt.

Notaranderkonto

Auch als „Anderkonto“ bezeichnet, gilt das Notaranderkonto als treuhänderisch verwaltetes Girokonto. Es wird im Namen des Verwalters, aber für eine andere Person oder Personengemeinschaft geführt. Beim Kauf einer Immobilie führt der Notar das Notaranderkonto sowohl für den Verkäufer wie auch für den Käufer der Immobilie.

Restnutzungsdauer

Falls nicht anders festgehalten gilt für ein Gebäude die Lebensdauer von 80 bis 100 Jahren. Somit ist es von seinem Baujahr an 80 bis 100 Jahre nutzbar. Die tatsächliche Nutzungsdauer hängt aber von den Maßnahmen ab, die zur Renovierung oder Sanierung unternommen wurden. Dementsprechend verlängert sich die Restnutzungsdauer.

Sachwert

Der Sachwert entspricht dem verkörperten Gebrauchswert, z.B. von Häusern oder Grundstücken. Er ist unabhängig von der Inflation bzw. Schwankungen im Geldwert. Insbesondere in Krisenzeiten flüchten sich Anleger gerne in Sachwerte, weil das darin angelegte Eigentum vor dem Verlust der Kaufkraft geschützt ist.

Sanierung

Im Immobilienbereich wird unter einer Sanierung die Wiederherstellung oder Modernisierung eines oder mehrerer Gebäude verstanden. Sie geht wesentlich über eine Instandhaltung oder Instandsetzung hinaus. In den vergangenen Jahren hat die energetische Sanierung aus umweltpolitischen Gründen zunehmend an Bedeutung gewonnen. Ebenso beliebt ist eine Sanierung eines Objekts zum Zweck des barrierefreien Wohnens.

Sondereigentum

Das Sondereigentum ist dem Volleigentum einer Wohnung rein rechtlich betrachtet gleich gestellt. Ein Beispiel für ein Sondereigentum sind Heizungsrohre: Sie sind nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie nur diese Wohnung versorgen. Liegen sie aber außerhalb der Wohnung, gehört dagegen zum Gemeinschaftseigentum. Somit kann ein Sondereigentum kann entscheidende Auswirkungen auf die Kosten einer Wohnung haben.

Sondernutzungsrecht

Im Rahmen eines Sondernutzungsrechts wird festgelegt, dass bestimmte Teile einer Wohnung nur von einem Wohnungseigentümer genutzt werden können. Die anderen Wohnungseigentümer sind damit von der Nutzung ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht betrifft meistens Flächen in Gärten oder öffentliche Stellplätze.

Sonderumlage

Eine Sonderumlage dient der Finanzierung von Instandhaltungskosten, wenn die dafür regelmäßig erhobene Instandhaltungsrücklage nicht mehr ausreicht. Die Höhe sowie der Anteil der einzelnen Eigentümer werden von der Eigentümerversammlung beschlossen. Bei Mietobjekten können auch Mieterhöhungen die zusätzlichen Kosten abfedern. Am häufigsten wird eine Sonderumlage bei Renovierungsleistungen am Gemeinschaftseigentum erhoben.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung dient zur Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum eines Grundstücks aufgeteilt wird. So kann darin bestimmt werden, für welche Teile eines Gebäudes ein Sondereigentum besteht und welche im Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein.

Verkehrswert

Der Verkehrswert gilt als gleichbedeutend mit dem Marktwert und steht für den aktuellen Wert einer Immobilie. Laut § 194 des Baugesetzbuches definiert sich der Marktwert durch den Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung“ zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außen vor.

Wertermittlung

Wertermittlung heißt, für eine Immobilie oder ein Grundstück einen verlässlichen Verkehrs- bzw. Marktwert und damit auch einen Beleihungswert festzustellen. Um subjektive oder besondere Einflüsse möglichst auszuschalten, werden zur Wertermittlung im Baugesetzbuch möglichst objektive, standardisierte Verfahren festgelegt.

Wohnfläche (Wfl.)

Als Wohnfläche wird die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume bezeichnet, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen z.B. nicht Keller, Dachräume, Geschäfts- und Wirtschaftsräume. Insbesondere für die Finanzierungsplanung und die Darlehensbewilligung ist die Gesamtwohnfläche ein entscheidender Faktor. Sie dient auch als wichtige Grundlage zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens.

Immobilienmakler München – Graf Immobilien – www.grafimmo.de