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Vermietung an Angehörige – Das sollten Sie beachten

31.03.2022

Die Kinder suchen während des Studiums oder der Ausbildung eine bezahlbare Unterkunft, die Großeltern möchten näher zur Familie ziehen – doch die Wohnungssuche gestaltet sich vor allem in Großstädten wie München schwieriger, und teurer als erwartet. Viele Eigentümer vermieten aus solchen Gründen auch an Familienangehörige, um diesen Geld und Zeit zu sparen – schließlich ist der Gedanke, von Familienmitgliedern weniger Geld zu verlangen als von anderen Mietern, naheliegend. Außerdem müssen Sie selbst weniger Steuern zahlen, wenn Sie weniger Miete kassieren. Doch hier ist Vorsicht geboten: Wer zu wenig Miete verlangt, kann damit in eine Steuerfalle tappen.

Wir von Graf Immobilien sind Ihr Immobilienmakler für München und Umgebung. Mit langjähriger Erfahrung beantworten wir Ihnen gern all Ihre Fragen rund um das Thema Immobilien und stehen Ihnen dafür in einem kostenlosen & unverbindlichen Beratungsgespräch zur Verfügung.

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Diese Grenze für Mietpreise sollten Sie kennen

An Familienmitglieder zu vermieten klingt zunächst sehr unkompliziert: Sie kennen einander, vertrauen einander und wenn es nach Ihnen ginge, bräuchten Sie nicht einmal einen Mietvertrag. Doch Vorsicht: Besonders bei Verwandtschaftsverhältnissen prüft das Finanzamt gern auf Richtigkeit.

Prinzipiell dürfen Sie von jedem Mieter, so auch von Familienangehörigen, weniger Miete verlangen, als von anderen Mietern. Jedoch sollten Sie hierbei die sogenannte 50%-Grenze beachten. Diese besagt, dass die Miete keinesfalls unter 50% der ortsüblichen Warmmiete liegen darf. Tut sie dies doch, so können Sie Kosten für die Wohnung nur noch anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen und müssen somit mehr selbst tragen. Beschlossen wurde die neue Regelung mit dem Jahressteuergesetz 2020 und gilt erstmals für das Steuerjahr 2021, zuvor lag die Grenze bei 66%. Dies gilt übrigens nicht nur für Wohnungen, sondern auch für Einrichtungen, Garagen und Kellerräume.

Die ortsübliche Warmmiete können Sie übrigens über verschiedene Methoden ermitteln:

  • Mietspiegel: Diese Methode ist die gängigste, jedoch lassen sich hier schwer verschiedene Standards mit einberechnen. Schließlich ist auch die Ausstattung der Wohnung ein wesentlicher Faktor für die Höhe der Miete.
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen: Der Vergleich mit ähnlichen Objekten eignet sich besser für Wohnungen, deren Miete aufgrund eines bestimmten Standards höher oder niedriger als die anderer Wohnungen ist.
  • Gutachten durch einen Sachverständigen: Mit einem solchen Gutachten haben Sie ein handfestes Argument zur Begründung der Miethöhe in der Hand. Jedoch ist dies mit einem gewissen Kostenaufwand verbunden.
  • Vergleichbare Mietangebote aus Immobilienportalen: Diese Methode ist zwar schnell, allerdings nicht allzu genau. Die Standards einer Wohnung lassen sich über Anzeigen oft nur schwer ermitteln. Zusätzlich spiegeln diese Anzeigen stets nur die derzeit verfügbaren Wohnungen wieder und vernachlässigt jene, die bereits seit vielen Jahren bewohnt sind und deren Miete damit teils deutlich niedriger ist.

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So vermieten Sie dennoch richtig an Verwandte

Die 50%-Grenze sollte Sie keinesfalls abschrecken. Mit einigen Tipps und Tricks sind Sie gut für das Finanzamt gewappnet und immer auf der sicheren Seite.

Der Mietvertrag

Den Mietvertrag sollten Sie auch bei Familienmitgliedern nicht vernachlässigen. Bei Verwandtschaftsverhältnissen prüft das Finanzamt diesen häufig mit dem Dritter ab, um zu vermeiden, dass bevorteilende Regelungen enthalten sind. Solange Sie jedoch für alle ihre Mieter dieselben Regeln gelten lassen, haben Sie nicht zu befürchten. Stellen Sie den Vertrag möglichst unbefristet aus und lassen Sie sich die Miete überweisen – so kann nachgewiesen werden, dass die Zahlungen wirklich erfolgen. Von Barzahlungen sollten Sie also dringend absehen, da diese nicht direkt nachgewiesen werden können. Wichtig: Erstatten Sie die Miete keinesfalls auf anderem Wege an den Mieter zurück. Dies kann als Steuerbetrug gewertet werden.

Unterhaltsberechtigte Kinder

Kinder, denen Sie Unterhalt zahlen müssen, können ein wahrer Vorteil sein. Denn den zu zahlenden Unterhalt können Sie mit der Miete verrechnen – wobei Sie sogar unter die 50%-Grenze rutschen können, ohne steuerliche Nachteile daraus zu ziehen. Vereinbaren Sie beispielsweise eine Miete in Höhe von 50-60% der ortsüblichen Warmmiete, so können Sie von diesem Betrag weiterhin den zu zahlenden Unterhalt abziehen. Hierbei empfiehlt sich jedoch, sowohl für das Mietverhältnis, als auch die Unterhaltszahlung Verträge aufzusetzen, um die Zahlungen für das Finanzamt nachvollziehbar zu gestalten. Die Unterhaltszahlung sollte jedoch nicht unverhältnismäßig hoch sein – bestenfalls richten Sie sich nach der Düsseldorfer Tabelle oder lassen die Berechnung vom Jugendamt durchführen.

Fazit: Vermietung an Familienmitglieder

Die eigene Immobilie an Familienmitglieder zu vermieten, hat viele Vorteile. So können Sie Ihren Kindern eine Wohnung während des Studiums bereitstellen oder anderen Verwandten aushelfen, und dennoch Miete einnehmen. Dabei ist es jedoch ratsam, alle Mieter gleich zu behandeln, selbst wenn sich die Miethöhe unterscheidet – so vermeiden Sie Steuerfallen und Probleme mit dem Finanzamt. Zudem sollten die Vermietung an die eigene Familie nicht zum Regelfall werden, da Sie auf diesem Wege oft weniger Mieteinnahmen haben.

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