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Der Immobilienmarkt in München – analysiert von Ihren Immobilienprofis von Graf Immobilien

Sowohl für Verkäufer als auch für Interessenten für Immobilien in München ist es wichtig, den aktuellen Immobilienmarkt der Stadt zu kennen. Nur so können Sie die richtige Immobilie zu einem angemessenen Preis finden und verkaufen. Die Ermittlung eines marktgerechten Wertes ist bei einer Immobilie das A und O und kann über den Verkaufserfolg entscheiden. Daher sollten Sie als Verkäufer unbedingt eine fundierte Immobilienbewertung vornehmen, um potentielle Käufer zu gewinnen.

Graf Immobilien bietet Ihnen einen Einblick in den aktuellen Immobilienmarkt und die Immobilienpreise Münchens und unterstützt Sie als kompetenter Immobilienprofi bei dem Verkauf Ihrer Immobilie.

Als einer der renommiertesten Immobilienmakler Münchens bietet Graf Immobilien Ihnen optimale Bedingungen für den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, auf Wunsch unter Zuhilfenahme diverser Premiumleistungen. Sollten Sie an einer kostenlosen Wertermittlung interessiert sein, kann hierfür selbstverständlich jederzeit ein Termin mit einem unserer Experten vereinbart werden. 

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Immobilienmarkt München – attraktive Stadt lockt Investoren

München bietet neben den Weltmetropolen London, Paris und Berlin einen der wichtigsten und lukrativsten Immobilienmärkte Europas.

Dass München im Ranking der teuersten Städte Deutschlands ganz vorn liegt, trifft auch auf die Immobilienpreise zu. Die günstige geografische Lage und ausgebaute Infrastruktur der Stadt machen München zu einem beliebten Arbeits- und Wohnort. Zudem ist München national und international ein bedeutender Wirtschafts-, Kultur-, Bildungs-/Forschungs- und Messestandort, der seinen Einwohnern eine hohe Lebensqualität garantiert.

Graf Immo Immobilienmakler

Durch diese Faktoren gilt die Tourismusmetropole München derzeit als einer der attraktivsten Investmentmärkte Europas. Durch die hohe vorhandene Kaufkraft, die positive demographische Entwicklung der Stadt  und die starke Wirtschaftslage mit einer geringen Leerstandsquote, gilt München als Garant für dauerhaft stabile Immobilienpreise.

Auch das Münchener Umland trägt zur Attraktivität der Stadt mit vielen Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten bei, die durch das gut ausgebaute

(Nah-)Verkehrsnetz bestens erreichbar sind. Die guten Bahnverbindungen, die Lage an wichtigen Autobahnen und ein international anerkannter Flughafen, machen München zu einem der wichtigsten europäischen Verkehrsknotenpunkte.

Immobilienpreise in München – hoch, höher am höchsten

München bietet durch die geringe Leerstandsquote und aufgrund des starken städtischen Zuzugs ohne entsprechendem Neubau, eine hohe Attraktivität sowohl für Privatanleger, als auch Investoren. Entsprechend der weiter wachsenden Beliebtheit Münchens, entwickeln sich die Immobilienpreise. 

Die beliebtesten Bezirke Münchens mit den besten Wohnlagen verlangen bereits fünfstellige Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien, warten jedoch auch mit der entsprechenden Wohnqualität auf.

Zu diesen Bezirken gehören beispielsweise folgende (durchschnittliche Preise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen):

  • Altstadt (12.767,07 €/m2)

  • Lehel (12.132,81 €/m2)

  • Ludwigsvorstadt/Isarvorstadt (11.227,63 €/m2)

  • Maxvorstadt (10.707,80 €/m2)

  • Nymphenburg (10.091,74 €/m2)

Am “günstigsten” ist es noch in Moosach oder Obergiesing, wo Preise zwischen 7000 und 8000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.

Mietpreise in München

Mit der Einwohnerzahl Münchens (derzeit knapp 1,54 Millionen Einwohner) steigen von Jahr zu Jahr ebenso die durchschnittlichen Mietpreise. Mittlerweile liegt die Durchschnittskaltmiete in München laut IVD (Immobilienverband Deutschland) zwischen 16,80 €/m2 und 18,10 €/m2.

Je nach Bezirk, Baujahr und Ausstattung liegen die Mietpreise jedoch durchaus höher und es werden Spitzenwerte von deutlich über 20 €/m2 erzielt – in Einzelfällen betragen die Mieten bis zu 36 Euro pro Quadratmeter.

Dieser Mietpreisdruck in München wirkt sich entsprechend auch auf das Umland aus. Da viele Münchner sich die Mieten in der Stadt nicht mehr leisten können oder wollen, drängen sie in die umliegenden Gemeinden. Mit der Folge: auch hier steigen die Immobilienpreise, respektive die Mieten stark an. So wird sich das Mietniveau laut IVD im Münchner Umland perspektivisch an ein 90 prozentiges Niveau der Hauptstadt angleichen. In Starnberg haben die Durchschnittsmieten die Münchner sogar schon eingeholt: hier werden durchschnittlich Nettokaltmieten von knapp 17 €/m2 fällig.

Befeuert wird der Anstieg der Mieten einerseits durch die geringe Leerstandsquote und den Wohnungsmangel, andererseits aber auch durch die dynamische Zu- und Abwanderung. Denn während viele Münchner sich die Mieten nicht mehr leisten können und deshalb die Stadt verlassen, ziehen viele neue, oftmals gut ausgebildete Fachkräfte auf Jobsuche in die Stadt hinein. Diese können dann auch die bei Neuvermietung nochmals angehobenen Mieten zahlen.

Kaufpreise in München

Ebenso wie die Mietpreise in München, liegen auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücken über dem deutschlandweiten Durchschnitt. Zum fünften Mal in Folge wurde 2018 auf dem Immobilienmarkt der Geldumsatz mit Immobilien übertroffen und zwar um 5 %. Das Berichtet zumindest der Gutachterausschuss der Hauptstadt. Und auch sonst sind die Preise von Immobilien weiterhin kräftig im Aufwärtstrend – immer getrieben von einer hohen Nachfrage, welche nur auf ein begrenztes Angebot trifft.

Umgesetzt wurden 2018 rund 12,7 Milliarden Euro. Wobei der größte Teil auf den Verkauf von bebauten Grundstücken fiel, gefolgt von Eigentumswohnungen und Grundstücken. Interessant ist dabei die Verteilung zwischen Geldumsatz und abgeschlossenen Verträgen. Denn während bei die bebauten Grundstücke nur knapp 10 % der abgeschlossenen Kaufverträge für sich beanspruchen, sorgen Sie für einen Geldumsatz von 41 %. Wohnungs- und Teileigentum vereinen hingegen 84 % aller Verträge auf sich, sorgen aber nur für knapp 38 % des Gesamtumsatzes.

Insgesamt ist jedoch festzustellen: die Preise für Immobilien in München kennen aktuell weiterhin nur den Weg nach oben. Von dem befürchteten Platzen einer angeblichen Immobilienblase ist noch nichts zu spüren. Und bei anhaltendem Zuzug sowie guter wirtschaftlichen Lage weisen keine Indikatoren darauf hin, dass sich so bald etwas daran ändern wird.

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Grundstückspreise München – Preisexplosion aufgrund von Mangel

Graf Immo München

Spätestens seit 2010 ist ein steiler Preisanstieg bei den Grundstücken für Wohnbebauung zu beobachten, welcher sich über die vergangenen 8 Jahre hinweg nicht abgeschwächt hat. Auch im Jahr 2018 sind die Preise für Wohnbauland erneut um rund 11 % gestiegen.

Dabei lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für ein unbebautes Grundstück für Ein- und Mehrfamilienhäuser bei rund 1,3 Millionen. Die Quadratmeterpreise bewegen sich dabei zwischen 2.000 €/m2 und 4.350 €/m2. Je nach Beschaffenheit und Lage können die Preise aber auch schon bis zu 11.000 €/m2 betragen. Der höchste bezahlte Preis für ein Grundstück für die Bebauung mit einem Einfamilienhaus betrug 2018 rund 7,0 Millionen Euro.

Die großen Preisspannen bei den Grundstückspreisen in München sind vor allem abhängig von der Lage. Da perspektivisch auch immer weniger Grundstücke vorhanden sind, werden sich die Preise auch hier noch weiter nach oben bewegen.

Hauspreise München – so viel kostet ein Haus in der Landeshauptstadt

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Wer sich in München ein Haus kaufen will, findet sich schnell im siebenstelligen Bereich wieder. Ebenso wie die Preise für unbebaute Grundstücke, sind auch die Preise für Wohnhäuser in München weiter nach oben geklettert. Wobei gerade im Neubaubereich die steigenden Grundstückspreise ein wichtiger Preistreiber sein dürften – wie sich bei den Preisunterschieden zwischen Neubau und Bestandsimmobilien deutlich zeigt.

2018 lag die durchschnittliche Kaufpreisspanne bei Wiederverkäufen, also dem Verkauf von Bestandsimmobilien in München, zwischen 800.000 € und 2.000.000 €. Bei Neubauten beginnt die Skala bei 1,2 Millionen Euro und reicht hoch bis zu 4 Millionen Euro. In einem Ausnahmefall betrug der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Bestlage sogar 12 Millionen Euro.

Etwas günstiger sind Doppelhaushälften: Hier bekommen Sie den Neubau durchschnittlich für 1.200.000 € und das Bestandshaus in München für 990.000 €. Bei Reihenhäusern führt das Neubau-Reiheneckaus mit durchschnittlich 1 Million Euro Kaufpreis, gefolgt von dem Reihenmittelhaus für rund 920.000 €. Die Bestandsimmobilien kosten rund 900.000 € beziehungsweise 795.000 €.

Günstige Eigentumswohnung in München? Gibt es nicht mehr.

Sowohl für durchschnittliche als auch für gute Wohnlagen ist seit 2010 ein kontinuierlicher Anstieg zu beobachten. 2018 betrug der Anstieg 9,5 %, seit 2010 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen sogar beinahe verdoppelt.

Der Durchschnittspreis für eine Neubau–Eigentumswohnung in durchschnittlicher Lage lag laut Gutachterausschuss 2018 bei 7.800 €/m2 und in guter Lage bei 8,400 €/m2. Je nach Quelle werden inzwischen auch Durchschnittspreise von 9.600 €/m2 angegeben. Der 2018 erzielte Spitzenpreis für eine Neubauwohnung in München lag sogar bei 32.000 €/m2 

Bestandswohnungen sind etwas günstiger, haben aber 2018 ebenfalls einen Preisanstieg von 10 % erfahren. Somit liegt der durchschnittliche Kaufpreis in durchschnittlicher Lage bei rund 6.100 €/m2 und in guter Lage bei 7.500 €/m2. Wie viel die Wohnung am Ende aber kostet, hängt sehr stark von der Ausstattung, der Lage und der Größe ab.

Kaufpreise im Münchner Umland

Der Wohnungsdruck in München ist mittlerweile auch im Umland bemerkbar. Immer mehr Flächen werden als Bauland ausgewiesen und Wohnprojekte realisiert. Durch den großen Bedarf an Wohnflächen, auch im Umland, steigen dort ebenfalls die Preise stetig an.

Zwar sind die Preise im Umland durchschnittlich noch deutlich geringer als in der Metropole selbst, trotzdem steigen die Preise hier rasant. Besonders in Gebieten mit sehr hoher Lebensqualität können die Immobilienpreise bereits mit Münchner Verhältnissen mithalten, oder übertreffen diese sogar. Das ist beispielsweise in Grünwald oder Gräfelfing mit Preisen bis zu 1,6 Millionen Euro der Fall.

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Entwicklungsprognose für den Immobilienmarkt in München

Die Landeshauptstadt Bayerns wird auch in Zukunft weiter wachsen. Um den schwindenden Siedlungsflächen innerhalb des Stadtgebietes Herr zu werden, zielt das wohnungspolitische Handlungsprogramm “Wohnen in München VI” auf die Schaffung von Baurecht von jährlich 4.500 Wohneinheiten und 2.000 Wohnungen im geförderten und preislich gedämpften Wohnungsbau ab. Bis zum Jahr 2021 beläuft sich der Förderrahmen auf 870 Mio. Euro.

Weitere Wohnprojekte sollen in den nächsten Jahren jeweils 8.500 neue Wohnungen bereitstellen. Auf dem Areal der ehemaligen Bayernkasse ist zum Beispiel die Schaffung eines neuen städtischen Quartiers mit Schulen und Freizeitmöglichkeiten geplant, welches Wohnraum für bis zu 15.000 Menschen bieten soll.

Im vergangenen Jahr 2018 konnten neue Höchstwerte der Wohnraumschaffung verzeichnet werden. Über 12.500 Baugenehmigungen wurden erteilt und beinahe 8.100 Wohnungen wurden fertiggestellt. In der Wohnbaupolitik Münchens steht vor allem auch die Schaffung bezahlbaren Wohnraums im Fokus. Dafür wurden Fördermittel für über 2.000 Wohnungen beantragt.

Als Metropole, die innovative Firmen mit Vorreiterrolle in der Umwelt- und Technologiebranche beherbergt, sind ökologisch nachhaltige Immobilien mit Niedrig-Energieverbrauch in München stark im Kommen. 

Laut Umfragen und Statistiken geht der Trend “München” weiter bergauf. Das bedeutet, dass die Immobilienpreise und -werte weiterhin steigen werden und das bis zu 20%.

Fazit zum Immobilienmarkt in München

München ist nach wie vor eine beliebte Investitionsmöglichkeit mit viel Potential. Auch wenn hier die Meinungen geteilt sind und einige Fachleute, das Platzen einer Immobilienblase nicht für unwahrscheinlich halten.

Wenn Sie kein unnötige Risiko eingehen wollen und von der Preisrallye der vergangenen Jahre profitieren wollen, dann ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie. Gerne unterstützen wir Sie dabei gerne und holen das Beste für Sie heraus. Graf Immobilien hat über 30 Jahre Erfahrung auf dem Münchner Immobilienmarkt – wir wissen, wie wir erfolgreich Ihre Immobilie verkaufen.

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