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Unser Geheimtipp: Immobilienverkauf mit dem Profi! Mit uns an Ihrer Seite können Sie beim Immobilienverkauf bequem die Füße hochlegen.

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Bevor Sie einen Termin mit dem Notar vereinbaren, sollten Sie Ihren Kaufinteressenten und dessen Bonität überprüfen lassen. Auch wenn die Finanzierungsfeinheiten zwischen Bank und Interessent noch nicht genau geklärt sind, kann die Hausbank eine Bestätigung der Bonität ausstellen, nach selbiger sollten Sie verlangen. Sonst verlassen Sie sich möglicherweise auf einen zunächst vielversprechenden Interessenten und lehnen andere Käufer ab, sodass Sie am Ende mit dem Verkauf von vorn beginnen müssen.


Im Rahmen unserer Maklertätigkeit übernehmen wir diesen Schritt und viele andere Aufgaben natürlich für Sie.

Auch die Marktlage entscheidet über den besten Verkaufszeitpunkt. Informieren Sie sich vor dem Immobilienverkauf in unseren Marktberichten.

Zu den Marktberichten

Ganz anders sieht es allerdings aus, wenn der Verkauf nicht eilt. Das Warten auf einen guten Zeitpunkt kann sich nämlich durchaus auch auf den Immobilienpreis auswirken.
Der beste Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf zum TOP-Preis ist im Frühling und im Sommer. Warum? Ganz einfach: Im Frühling und im Sommer scheint meist die Sonne, was Ihre Immobilie viel einladender wirken lässt. Alles wirkt heller und fröhlicher und zudem können gerade Häuser mit Garten dank der blühenden Blumen und dem vielen Grün ihr volles Potenzial zeigen.
Ein weiterer Grund für den Verkaufserfolg im Frühling und Sommer ist, dass gerade Familien mit Kindern eher einen Umzug im Sommer in Betracht ziehen, da sie so die Sommerferien der Kinder nutzen können, um alle Angelegenheiten zu regeln, sich einzurichten und die Kinder unter Umständen auch an eine neue Schule zu schicken.

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Viele Vermieter stellen sich die Frage, ob sie die Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie lieber an eine externe Hausverwaltung abgeben sollen. Hausverwaltungen bieten den großen Vorteil, dass sie für die Mieter immer erreichbar sind und sich sogar um die Organisation von Reparaturen und Mieterwechsel kümmern. Meist arbeiten Hausverwaltungen eng mit ausgewählten Hausmeistern zusammen, die sich um alle Angelegenheiten innerhalb des Hauses oder des Wohngebäudes kümmern.

Da eine Hausverwaltung jedoch auch mit Kosten verbunden ist, schrecken viele Vermieter davor zurück und wollen die Immobilie lieber selbst verwalten. Meist ergibt das allerdings nur Sinn, solange sich nur wenige einzelne Wohnparteien in Ihrem Portfolio befinden und Sie die Verwaltung zeitlich noch stemmen können. Sobald Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufen, kann sich die Zusammenarbeit mit einer professionellen Hausverwaltung durchaus lohnen.

Große Einfamilienhäuser mit Garten eignen sich eher für Familien mit Kindern. Eine kleine Einzimmerwohnung passt besser je nach Ausstattung und Lage eher zu berufstätigen Singles oder Studenten. Dabei müssen Sie abschätzen können, ob der Interessent, der sich zunächst scheinbar am besten für Ihre Immobilie eignet, auch für Sie persönlich ein angenehmer Mieter sein könnte. Bei drei bis vier Zimmerwohnungen in Universitätsnähe ist es beispielsweise oftmals schlau, die Wohnung als WG anzubieten – dabei sollten Sie sich jedoch bewusst sein, dass in Wohngemeinschaften oftmals eine hohe Fluktuation der Mieter besteht und damit ein höherer Aufwand bezüglich Neuvermietung. In einigen Fällen kann es sich durchaus lohnen durch kleine Umbauarbeiten, Renovierungen oder Modernisierungen Ihre Immobilie für eine andere Zielgruppe zu erschließen. In jedem Fall sollten Sie bereits in der Vermarktungsphase die Besonderheiten Ihrer Immobilie herausstellen (z.B. die Nähe zu Schulen und Kindergärten oder Universitäten), um so direkt die entsprechende Zielgruppe anzusprechen.

Nutzung der Immobilie durch die Familie

Alle bisher genannten Regelungen zum Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie sind übertragbar auf den Verkauf von Zweit- und Ferienwohnungen. Des Weiteren ist die Nutzung der Immobilie durch die Familie gleichbedeutend mit der eigenen Nutzung. Steuerlich betrachtet zählen allerdings nur die eigenen Kinder zur Familie und auch nur dann, wenn sie noch kindergeldberechtigt sind. Wird die Immobilie vor dem Ablauf der Spekulationsfrist durch andere Verwandte genutzt, wird der Wertzuwachs beim Verkauf besteuert. 

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Da unbebaute Grundstücke nicht selbst genutzt bzw. bewohnt werden können, liegt an dieser Stelle eine Besonderheit vor. Es gilt an dieser Stelle also die normale Frist für die Spekulationssteuer von zehn Jahren. Spekulationssteuer und Erbschaft einer Immobilie

Ihre Vorteile mit Graf Immobilien

  • umfangreiche Marktkenntnis: Wir kennen die Stadt, die Leute und den Immobilienmarkt.
  • kompetent & erfahren: Unsere Mitarbeiter sind alle qualifiziert und bilden sich ständig weiter
  • realistische Immobilienbewertung: Wir ermitteln für Sie den marktgerechten Verkaufspreis!
  • persönliche Betreuung: Für Sie steht rund um die Uhr ein persönlicher Ansprechpartner zur Verfügung
  • ehrlich & transparent: Eine partnerschaftliche und vertrauensvolle Zusammenarbeit ist für uns die Voraussetzung für den Erfolg.

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Profitieren Sie auch von den ausführlichen Informationen aus unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung und vergessen Sie keine wichtigen Unterlagen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Falls Sie die betreffende Immobilie über einen Kredit finanziert haben, ist es möglich, dass Ihre Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenn Sie den Kredit vor Ablauf vollständig zurückzahlen wollen. Diese Entschädigung gilt als Ausgleich für den entstehende Zinsschaden. Werfen Sie also vorab einen Blick in Ihren Kreditvertrag um die Konditionen einer vorzeitigen Kreditablösung als Kosten zu ermitteln. Vielleicht ist es auch möglich, dass Ihr Käufer den Kredit übernimmt.

Löschung einer Grundschuld

Im Pfandrecht fungiert die Grundschuld als Sicherheit. Beispielsweise lassen sich Banken als Gläubiger im Grundbuch einen Betrag als Belastung eintragen. Ein Käufer kann beim Kauf eines Hauses darauf bestehen, dass die Immobilie lastenfrei übernommen wird. Danach ist es Ihre Pflicht die Kosten für die Löschung im Grundbuch zu übernehmen. Dazu ist ein Notar nötig, der mit Hilfe einer Löschungsbewilligung diesen Schritt veranlasst. Für den Notar und die zugehörige Gebühr des Grundbuchamtes können Sie mit Kosten in Höhe von 0,2 Prozent des Schuldwertes rechnen.

Lage: Befinden sich in der näheren Umgebung Bildungseinrichtungen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten? Befindet sich die Immobilie mitten in der City an einer Hauptverkehrsstraße oder eher am gemütlichen Stadtrand mit Nähe zu weitläufigen Natur- und Erholungsgebieten? Je nachdem, wie Ihre Immobilie gelegen ist, kann sich nicht nur der Wert stark unterscheiden, sondern es kommen ebenso ganz unterschiedliche Zielgruppen in Frage.

Zielgruppen: Während ältere Menschen und junge Familien oftmals die Ruhe des Stadtrands genießen, zieht es Singles und Berufstätige, die kurze Arbeitswege zu schätzen wissen, meist eher in die Innenstadt. Vorhandene Bildungseinrichtungen sind letzteren meist weniger wichtig. Auch die Ansprüche zur Ausstattung können sich hier stark unterscheiden. Dank jahrelanger Erfahrung wissen wir ganz genau, wer der richtige Käufer für Ihre Immobilie ist.

Ausstattung: Viel Platz, ein Keller zum Verstauen des Krempels, ein großer Garten mit Pool und ein geräumiges Wohnzimmer, in dem die gesamte Familie beim Spieleabend Platz findet oder doch eher ein kleines modernes Apartment mit einem zusätzlichen Zimmer, dass sich als Büro nutzen lässt? Die Ansprüche an eine Immobilie sind so verschiedenen wie jeder potenzielle Käufer selbst – wir wissen genau, wen Ihre Immobilie überzeugen wird..

Zustand: Nicht zu unterschätzen ist der Einfluss des Zustands Ihrer Immobilie auf den Verkaufspreis. Möglicherweise lohnt sich vor Vermarktung und Verkauf eine Renovierung zur Verbesserung Ihrer Verkaufschancen. Andererseits bietet eine renovierungsbedürftige Immobilie auch viel Platz für potenzielle Käufer, um ihre eigenen Vorstellungen und Wünsche umzusetzen.

Die Immobilie herrichten: eine unaufgeräumte, staubige Immobilie mit bunter Tapete oder fleckiger Wandfarbe schreckt viele Interessenten ab. Auch die Möbel des Vorbesitzers können, wenn sie nicht gerade schlicht gehalten und in sehr gutem Zustand sind, potenzielle Käufer verschrecken. Daher ist es sinnvoll, die Immobilie einmal tiefenzureinigen, alle Wände weiß zu streichen und sie leer zu räumen oder die Einrichtung mittels Home Staging aufzuwerten. So können sich Kaufinteressenten weitaus besser Ihre eigene Einrichtung in der Immobilie vorstellen und können sie vor ihrem inneren Auge bereits dekorieren.

Die wichtigsten Fragen kennen & beantworten können: Das Exposé verrät meist noch nicht alles, was ein Käufer gerne wissen möchte – Fragen zur Nachbarschaft, Mietern, Renovierungen und Sanierungen und vieles weitere sind Punkte, die Ihnen bei einer Besichtigung möglicherweise aufkommen könnten. Die Antworten auf die wichtigsten Fragen sollten Sie auf jeden Fall kennen, sonst könnten einige Interessenten abgeschreckt werden.

Heizung und Wasser abdrehen

Wer im Sommer in den Urlaub fährt, muss sich meistens keine Gedanken um die Heizung machen. Gerade im Herbst und Winter kann es allerdings sein, dass man doch mal die Heizung im Wohnzimmer anlässt, weil man bis zur Abreise nicht frieren möchte. Darauf sollte jedoch dringend geachtet werden, da zwei Wochen Heizen schnell teuer werden kann. Im Spätherbst und Winter empfiehlt es sich außerdem den Frostschutz der Heizung einzustellen, um Schäden zu vermeiden.

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Bisher hat die Waschmaschine einwandfrei funktioniert und es gab noch nie Wasserschäden – damit das auch während des Urlaubs so bleibt, sollten Sie das Wasser in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung abstellen.

Schlüssel hinterlegen

Bitte hinterlegen Sie Ihren Schlüssel nicht in einem “geheimen” Versteck oder unter der Fußmatte. Egal wie geheim Ihr Versteck vielleicht ist – es ist eine direkte Einladung für Einbrecher. Hinterlegen Sie Ihren Schlüssel lieber bei Nachbarn, Freunden oder der Familie. So können Sie an den Schlüssel gelangen, selbst wenn Sie Ihren im Urlaub verlegt haben sollten.

Elektrogeräte ausstecken

Auch, wenn sich Fernseher & Co im Standby-Modus befinden, ziehen sie weiterhin Strom. Ziehen Sie einfach den Stecker der entsprechenden Geräte – so sparen Sie Geld und schützen die Geräte vor Überspannungsschäden.

Haus wetterfest machen

Vor Unwetter ist man zu keiner Jahreszeit sicher. Daher sollten Sie darauf achten, dass Sie alle Fenster komplett geschlossen haben und sie nicht angeklappt sind. Auch die Pflanzen oder Möbel auf Ihrem Balkon und Ihrer Terrasse sollten entweder wetterfest befestigt und verpackt sein, oder in der Wohnung verstaut werden. So vermeiden Sie Schäden an Ihrem Hab und Gut.

Gerade bei den hohen Münchner Immobilienpreisen pflegt man das eigene Zuhause. Damit Ihre Immobilie auch während des Urlaubs nicht durch Wasserschäden oder andere Unglücksfälle beschädigt wird, sollten Sie die Urlaubs-Checkliste von Graf Immobilien vor der Abreise einmal durchgehen. So erleben Sie keinen Schrecken, wenn Sie aus dem wohlverdienten Urlaub zurückkehren und Ihre Immobilie ist noch genauso wertvoll wie zuvor.

Mieterhöhung nach BGB

Ein häufiger Grund für Mieterhöhungen nach Bundesgesetzbuch sind gestiegene Betriebskosten. Vermietern wird hier die Möglichkeit eingeräumt, diese anteilig auf den Mieter umzulegen. Das muss jedoch vorher im Mietvertrag vereinbart worden sein. Die erhöhte Miete ist zum übernächsten Monat nach der Erklärung des Vermieters zu entrichten. Diese Umlage kann auch rückwirkend eingefordert werden.

Mieterhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete

Eine der gängigsten Arten der Mieterhöhung ist die Erhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei darf der Mietpreis nur maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Grundlage dafür können der Mietspiegel der entsprechenden Gemeinde, Mietdatenbanken oder drei Vergleichswohnungen herangezogen werden.

Mieterhöhung entsprechend Mietvertragsvereinbarungen

Es besteht ebenfalls die Möglichkeit bereits im Mietvertrag vor Beginn des Mietverhältnisses entsprechende Erhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten festzulegen. Diese Möglichkeit besteht bei einer Indexmiete und der Staffelmiete. Die Indexmiete orientiert sich an der Entwicklung des Preisindex der Lebenshaltungskosten vom Statistischen Bundesamt. Mit dem Steigen oder Fallen des Index wird auch die Miethöhe angepasst. Bei der Staffelmiete kann die Miethöhe innerhalb von 12 Monaten einmal entsprechend der vorher vereinbarten Erhöhung angepasst werden.

Mietsteigerung durch Modernisierung

Eine Modernisierung ist für die meisten Vermieter eine gute Möglichkeit ihre Immobilie aufzuwerten und gleichzeitig die Miete zu erhöhen. Nach einer Modernisierung können maximal 11% der aufgewandten Kosten auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden.

Steuervorteile

Privatnutzer sowie Vermieter können bei denkmalgeschützten Immobilien von großzügigen Steuervorteilen für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen profitieren, vorausgesetzt, dass jegliche Maßnahmen vorab von der Denkmalschutzbehörde genehmigt wurden. Diese Steuervorteile können Sie in der Einkommenssteuererklärung abschreiben:

  • Erhaltungsmaßnahmen
  • Arbeiten, die notwendig sind um das Gebäude wohnbar und nutzbar zu machen
  • Selbstnutzer können über 10 Jahre hinweg jeweils 9% der denkmalrelevanten Kosten geltend machen und
  • Vermieter können die Sanierungskosten über 12 Jahre verteilt abschreiben.

Förderungen

Neben steuerlichen Vorteilen können Sie beim Kauf und der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie ebenfalls von vielfältigen Förderangeboten profitieren. Neben der Denkmalförderung AfA und der AfA für reguläre Kapitalanlagen können Sie auch die staatliche KfW Förderung zum energieeffizienten Sanieren beantragen.

Die KfW Förderung ist direkt auf die Dämmung von historischen Bauten ausgelegt und verhilft Baudenkmalbesitzern zu zinsgünstigen Darlehen und Investitionszuschüssen.
Gefördert werden dabei vor allem die Komplettsanierung auf KfW-Effizienthaus-Denkmal-Standard sowie Einzelmaßnahmen an Ihrer denkmalgeschützten Wohnimmobilie.

1. Recherche

Studieren Sie alle vorhandenen Unterlagen, die Ihnen vorab vom Gericht zur Verfügung gestellt werden. Meist wird vorab das Wertgutachten veröffentlicht und der Grundbuchauszug lässt sich einsehen.

 

2. Besichtigung

Zwar haben Sie kein Anrecht auf eine Besichtigung der Immobilie, jedoch können Sie sich die Immobilie und die nähere Umgebung auf eigene Faust von Außen ansehen, um sich so einen Eindruck von der Nachbarschaft und einigen Merkmalen der Immobilie zu machen. Sprechen Sie mit Nachbarn über die bisherigen Bewohner, dadurch kann man oftmals Rückschlüsse über die Pflege der Immobilie ziehen und somit über den inneren Zustand. Mit etwas Glück erlauben Ihnen die Anwohner selbst eine kleine Besichtigung der Immobilie. So haben Sie einen großen Vorteil gegenüber Mitbietern - Sie wissen, worauf Sie sich einlassen und ob die Immobilie Ihr Geld wert ist.

3. Die richtige Bieterstrategie

Sie sollten von vornherein eine eigene Bieterstrategie festlegen, an die Sie sich auch halten. Dazu gehört es, ein persönliches Höchstgebot festzulegen, dass Sie auf keinen Fall übersteigen werden. So vermeiden Sie es, sich vom Bieten mitreißen zu lassen und mehr zu bieten, als Sie sich leisten können. Beobachten Sie außerdem die Konkurrenz. So können Sie abschätzen, ob einige Mitbieter vielleicht nur den Preis in die Höhe treiben wollen oder eine höhere Oberpreisgrenze haben als Sie.
Eine mögliche Strategie ist es, mit einem besonders hohen Gebot einzusteigen, das knapp unter Ihrem Höchstgebot liegt. So schrecken Sie möglicherweise bereits am Anfang Konkurrenten ab.