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7 Tipps für die Vermietung Ihrer Immobilie

22.10.2020

Als Vermieter kommen oftmals viele Fragen auf – auch bereits vor der Vermietung. In unserem informativen Blogpost verraten wir Ihnen einige wichtige Tipps & Tricks für Vermieter von der Auswahl des richtigen Mieters bis hin zu Versicherungen und Mieterhöhung.

Mit unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler in München wissen wir, worauf es bei der Immobilienvermietung ankommt und worauf Sie achten müssen. Für eine umfassende Beratung zur Vermietung Ihrer Immobilie beraten wir Sie gern persönlich.
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1. Der richtige Mieter

Jeder Vermieter wünscht sich den perfekten Mieter für seine Wohnung oder sein Haus, der dort auch so lange wie möglich wohnen bleiben möchte. Doch dafür muss man genau wissen, wer denn der optimale Mieter für die eigene Immobilie ist – denn nicht jeder Interessent passt auch zu Ihrer Immobilie oder den anderen Mietern bzw. Nachbarn.

Große Einfamilienhäuser mit Garten eignen sich eher für Familien mit Kindern. Eine kleine Einzimmerwohnung passt besser je nach Ausstattung und Lage eher zu berufstätigen Singles oder Studenten. Dabei müssen Sie abschätzen können, ob der Interessent, der sich zunächst scheinbar am besten für Ihre Immobilie eignet, auch für Sie persönlich ein angenehmer Mieter sein könnte. Bei drei bis vier Zimmerwohnungen in Universitätsnähe ist es beispielsweise oftmals schlau, die Wohnung als WG anzubieten – dabei sollten Sie sich jedoch bewusst sein, dass in Wohngemeinschaften oftmals eine hohe Fluktuation der Mieter besteht und damit ein höherer Aufwand bezüglich Neuvermietung. In einigen Fällen kann es sich durchaus lohnen durch kleine Umbauarbeiten, Renovierungen oder Modernisierungen Ihre Immobilie für eine andere Zielgruppe zu erschließen. In jedem Fall sollten Sie bereits in der Vermarktungsphase die Besonderheiten Ihrer Immobilie herausstellen (z.B. die Nähe zu Schulen und Kindergärten oder Universitäten), um so direkt die entsprechende Zielgruppe anzusprechen.

2. Besichtigungen

Haben sich die ersten Interessenten gefunden, können Sie mit den Besichtigungen beginnen. Dabei sollten Sie sich auf potenzielle Fragen, die bei den potentiellen Mietern aufkommen könnten, vorbereiten. Typische Fragen beziehen sich zum Beispiel auf die Nachbarn im Gebäude, die Nachbarschaft im Allgemeinen und die Höhe der Nebenkosten.
Sie sollten auf alle Fragen bei der Besichtigung aufrichtig antworten, so sparen Sie sich und dem potenziellen Mieter viel Zeit, falls es nicht passt.

Außerdem sollten Sie bei der Besichtigung auf eine einladende Atmosphäre achten. Besonders bei hochpreisigen Mietwohnungen möchte sich ein anspruchsvolles Klientel schon bei der Besichtigung wohlfühlen. Prüfen Sie vorher, ob alles sauber ist und die Elektrik funktioniert. Lüften Sie die Immobilie einmal durch und sorgen Sie dafür, dass ausreichend Licht in die Wohnung kommt.

Auch, wenn es verlockend klingt und Ihnen Zeit sparen kann, sollten Sie keine Massenbesichtigungen durchführen. Gerade dann, wenn Sie Ihren Mieter für eine längere Zeit behalten möchten, ist es sinnvoll, ihn schon bei der Besichtigung kennenzulernen. Bei Besichtigungen mit 2-3 Parteien können Sie sich Notizen machen, damit fällt Ihnen die Entscheidung später leichter.

3. Den richtigen Mietpreis ansetzen

Jeder Vermieter weiß, dass sich der Mietpreis nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet. Doch wie genau beurteilt man die vielen einzelnen Aspekte der eigenen Immobilie, wenn es um Ausstattung, Mikrolage & Co. geht?

Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete konzentrieren Sie sich am besten, wie bei jeder Immobilienbewertung, auf die Kernpunkte: Lage, Ausstattung und Zustand.

Lage: Bei der Lage wird in vier verschiedene Kategorien unterschieden: die Bestlage, gute Lage, eine durchschnittliche und eine einfache Lage. Auch die Mikrolage (umliegende Nachbarschaft) Ihrer Immobilie hat dabei Einfluss auf den Mietpreis.

Ausstattung: Für die Ausstattung sind verschiedene Faktoren wie zum Beispiel die Bauart, die Heizungsanlage, die Art der Fußböden, ob ein Garten, ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden ist, die Zimmeranzahl und die Größe der Wohn- und Nutzfläche entscheidend.

Zustand: Bezüglich des Zustands Ihrer Immobilie berufen Sie sich vor allem auf die Energiebilanz, die im Energieausweis ersichtlich ist, und eventuelle Modernisierungsmaßnahmen, die durchgeführt wurden.

Mietspiegel

In einem Mietspiegel können Sie sich einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete in Ihrer Umgebung verschaffen. Der Mietspiegel gibt unter anderem Auskunft über Gebäudeart und Ausstattung, sowie Schall- und Wärmeisolierung, Heizung und die Qualität von Boden und Türen.

Sonderfälle: Mietpreisbremse

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt seit 2015 die Mietpreisbremse für Neuvermietungen. Dadurch soll dem starken Anstieg der Mietpreise entgegengewirkt werden. Die Mietpreisbremse regelt, dass die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Neubauten und bereits bestehende Mietverträge.

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4. Möglichkeiten zur Mieterhöhung

Die Mieten steigen von Jahr zu Jahr an und jeder Vermieter möchte mitziehen. Unter Umständen wird dem jedoch beispielsweise durch die Mietpreisbremse entgegengewirkt. Trotzdem bieten sich Vermietern verschiedene Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete.

Mieterhöhung nach BGB

Ein häufiger Grund für Mieterhöhungen nach Bundesgesetzbuch sind gestiegene Betriebskosten. Vermietern wird hier die Möglichkeit eingeräumt, diese anteilig auf den Mieter umzulegen. Das muss jedoch vorher im Mietvertrag vereinbart worden sein. Die erhöhte Miete ist zum übernächsten Monat nach der Erklärung des Vermieters zu entrichten. Diese Umlage kann auch rückwirkend eingefordert werden.

Mieterhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete

Eine der gängigsten Arten der Mieterhöhung ist die Erhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei darf der Mietpreis nur maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Grundlage dafür können der Mietspiegel der entsprechenden Gemeinde, Mietdatenbanken oder drei Vergleichswohnungen herangezogen werden.

Mieterhöhung entsprechend Mietvertragsvereinbarungen

Es besteht ebenfalls die Möglichkeit bereits im Mietvertrag vor Beginn des Mietverhältnisses entsprechende Erhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten festzulegen. Diese Möglichkeit besteht bei einer Indexmiete und der Staffelmiete. Die Indexmiete orientiert sich an der Entwicklung des Preisindex der Lebenshaltungskosten vom Statistischen Bundesamt. Mit dem Steigen oder Fallen des Index wird auch die Miethöhe angepasst. Bei der Staffelmiete kann die Miethöhe innerhalb von 12 Monaten einmal entsprechend der vorher vereinbarten Erhöhung angepasst werden.

Mietsteigerung durch Modernisierung

Eine Modernisierung ist für die meisten Vermieter eine gute Möglichkeit ihre Immobilie aufzuwerten und gleichzeitig die Miete zu erhöhen. Nach einer Modernisierung können maximal 11% der aufgewandten Kosten auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden.

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5. Umlagefähige Nebenkosten

Gerade für Vermieter die nicht nur eine einzelne Partei in einem Wohnhaus vermieten sondern ein ganzes Objekt, können sich die Kosten für den Unterhalt der Immobilie schnell summieren. Glücklicherweise lassen sich jedoch einige Kosten auf den Mieter umlegen.

 

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • warme Betriebskosten (Heizung und Warmwasser)
  • Aufzug
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtungskosten für Außenbeleuchtung und gemeinschaftlich genutzte Bereiche
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hausmeisterkosten
  • Waschraum sowie Schornsteinfeger

6. Versicherungen für Vermieter

Vorsicht ist besser als Nachsicht – daher sollte Sie sich auf jeden Fall absichern und sich versichern. Unserer Meinung nach sind die besten und sinnvollsten Versicherungen, die jeder Vermieter abschließen sollte, die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, eine Mietausfallversicherung und die Wohngebäudeversicherung. Versicherungskosten können von Vermietern teilweise als Werbungskosten bei der Steuererklärung abgesetzt werden.

Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht beschreibt die gesetzliche Verpflichtung zum Schadensersatz gegenüber Dritten. Dadurch sind Sie bei baulichen Mängeln und Instandhaltung, der Verletzung der Räum- und Streupflicht, sowie Mängeln bei Reinigung und Säuberung abgesichert.
Eine Mietausfallversicherung garantiert Ihnen den finanziellen Ausgleich im Falle einer ausgefallenen Mietzahlung und bei Sachschäden, die durch den Mieter verursacht wurden.
Für Vermieter ist ebenfalls eine Wohngebäudeversicherung sinnvoll, dadurch sind Sie im Falle von Schäden durch elementare Grundgefahren abgesichert. Darunter zählen zum Beispiel Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Diese Versicherung ist nicht nur sinnvoll für Immobilien in Gefahrenregionen, denn diese Grundgefahren können überall eintreten.

7. Die Verwaltung der Immobilie

Viele Vermieter stellen sich die Frage, ob sie die Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilie lieber an eine externe Hausverwaltung abgeben sollen. Hausverwaltungen bieten den großen Vorteil, dass sie für die Mieter immer erreichbar sind und sich sogar um die Organisation von Reparaturen und Mieterwechsel kümmern. Meist arbeiten Hausverwaltungen eng mit ausgewählten Hausmeistern zusammen, die sich um alle Angelegenheiten innerhalb des Hauses oder des Wohngebäudes kümmern.

Da eine Hausverwaltung jedoch auch mit Kosten verbunden ist, schrecken viele Vermieter davor zurück und wollen die Immobilie lieber selbst verwalten. Meist ergibt das allerdings nur Sinn, solange sich nur wenige einzelne Wohnparteien in Ihrem Portfolio befinden und Sie die Verwaltung zeitlich noch stemmen können. Sobald Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufen, kann sich die Zusammenarbeit mit einer professionellen Hausverwaltung durchaus lohnen.

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