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Baulandmobilisierungsgesetz – Das sollten Sie wissen

25.11.2021

Am 28.05.2021 wurde das neue Baulandmobilisierungsgesetz vom Bundesrat gebilligt. Notwendig wurde ein solches Gesetz in den vergangenen Jahren zunehmend aufgrund der Schwierigkeiten beim Erlangen dringend benötigten Baulands. Besonders in sehr beliebten Gebieten ist dieses ein umstrittenes, immer teurer werdendes Gut, welches nur noch selten zur Bebauung bezahlbaren Wohnraums genutzt wird. Das Baulandmobilisierungsgesetz soll hier Abhilfe schaffen.

Wir verraten Ihnen in diesem Blogbeitrag, welche Regelungen es beinhaltet und was Sie als Eigentümer, aber auch Mieter zukünftig beachten müssen.

Bei Fragen zum Gesetzentwurf und den Bestimmungen für den Raum München kontaktieren Sie uns gern für ein kostenloses & unverbindliches Beratungsgespräch.

Wir freuen uns auf Ihren Anruf: 089 - 66 67 68 90

Bauland – Mehr, schneller, günstiger

Der Gesetzentwurf basiert auf den Empfehlungen der Baulandkommission und soll Kommunen die Bereitstellung von Bauland erleichtern. Das Baulandmobilisierungsgesetz zielt vor allem darauf ab, mehr Baugrundstücke schneller und günstiger für den Bau bezahlbarer Wohnräume nutzen zu können. In der Theorie wird demnach nicht genutztes oder brachliegendes Bauland mobilisiert und zu vertretbaren Preisen zu Wohnzwecken veräußert.

Im Einzelnen bedeutet das Folgendes:

1. Der soziale Wohnungsbau wird gefördert und erleichtert.

Auf Grundlage des neuen Gesetzes können Baugenehmigungsbehörden nun leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen erstellen, um die Flächen für die Errichtung von Wohnhäusern zu nutzen. Somit wird die Priorität der städtischen Bebauung auf den dringend benötigten Wohnraum gelenkt, ohne diesen an Randgebiete der Stadt verlagern zu müssen.

2. Kommunale Vorkaufsrechte sollen ausgeweitet werden.

Die bereits bestehenden Vorkaufsrechte der Kommunen werden erweitert. Die Gemeinden erhalten somit Vorrang, wenn es um den Kauf von Problemimmobilien und nicht genutzten Grundstücken zum Verkehrswert geht.

3. Das Baugebot wird erweitert.

Unbebaute Flächen inmitten der Stadt sind deshalb problematisch, weil Bauland immer knapper und so nur blockiert wird. Eigentümer, egal ob privat oder als Gesellschaft, kann daher nun vorgeschrieben werden, ihr Grundstück für die Wohnbebauung zu nutzen, um Baulücken zu vermeiden. Somit werden nicht genutzte Flächen in die städtische Bebauung integriert.

4. Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Eigentumswohnungen sind sehr beliebt, da sie oft auch als Anlagemöglichkeit fungieren. Jedoch sinkt mit der steigenden Zahl der Eigentumswohnungen auch die Zahl der freien und bezahlbaren Mietwohnungen – denn Eigentumswohnungen werden oft modernisiert und auf einen hohen Ausstattungsstandard gebracht. Mit hochwertigem Wohnraum gehen jedoch auch entsprechend höhere Kosten für spätere Mieter einher. Darum sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten künftig Genehmigungen für die Umwandlung nötig sein. Diese Regelung gilt vorerst bis zum 31.12.2025 und soll die Interessen der Mieter und Eigentümer gleichermaßen berücksichtigen. Zudem greift sie erst dann, wenn das betroffene Wohngebäude mehr als 5 Wohnungen beinhaltet.

Sie besitzen bereits eine Eigentumswohnung in München und planen diese zu verkaufen? Gern erstellen Ihnen unsere erfahrenen Experten eine fundierte Immobilienbewertung anhand erprobter Verfahren.

Zur Immobilienbewertung

Was bedeutet das Baulandmobilisierungsgesetz nun für Eigentümer und Mieter?

Zu erwähnen ist ganz klar, dass diese neuen Regelungen bereits von mehreren Ländern, so auch von der bayerischen Bauministerin Speyer, aufgrund der investitionsfeindlichen Ausrichtung kritisiert wurde. Die wichtigsten Nachteile für Sie als Eigentümer, aber auch für Mieter, erfahren Sie hier:

Alters- und zukunftsgerechte Modernisierungen werden erschwert

Natürlich bedeuten Modernisierungen auch stets, dass die Miet- und Kaufpreise für die betroffenen Wohnungen steigen. Jedoch haben die meisten Sanierungsarbeiten einen guten Grund: Altersgerechte Umbauten oder der Übergang zu mehr Nachhaltigkeit fallen zugunsten der älteren Generation oder auch Menschen mit Behinderung, aber vor allem unserer Umwelt aus. Nun sehen sich jedoch besonders Neueigentümer einigen Einschränkungen ihrer Handlungsfreiheit gegenüber.

Bedingungen für Umwandlung zu Eigentumswohnungen sind Ländersache

Die Entscheidung, welche Mehrfamilienhäuser – beispielsweise ob solche ab 3 oder doch erst ab 5 Wohnungen – noch in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können, ist Ländersache. Da besonders in städtischen Regionen kaum kleinere Mehrfamilienhäuser mit weniger als 3 Wohnungen vorhanden sind, wird es in einigen Bundesländern nur schwer oder überhaupt nicht möglich sein, Eigentumswohnungen zu schaffen.

Ein Stopp für neue Eigentumswohnungen

Vor allem in Regionen mit einem angespannten und umstrittenen Wohnungsmarkt können durchaus Beschränkungen auf Sie zukommen. So können beispielsweise Mehrfamilienhäuser nicht mehr so einfach aufgeteilt und an Mieter verkauft werden, sofern nicht alle Mieter als Käufer in Kraft treten. Demzufolge werden in den kommenden Jahren vorerst keine oder kaum Mietwohnungen mehr in Eigentumswohnungen aus dem Bestand übergehen.

 

 

Mietwohnungen werden immer knapper

Da bereits seit einiger Zeit bekannt war, dass ein solcher Gesetzesentwurf kommen könnte, haben in den letzten ein bis zwei Jahren deutlich mehr Umwandlungen von Miet- zu Eigentumswohnungen stattgefunden. Somit sind insgesamt weniger Mietwohnungen verfügbar. Der Bau neuer Wohnungen wiederum könnte aufgrund der Verteilung der Grundstücke auf die Gemeinden, die kaum genug verwalterische Kapazitäten dafür haben, länger dauern als zuvor.

All diese Punkte tragen leider kaum zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums bei, sondern begünstigen sogar das Gegenteil: Die Mietpreise werden voraussichtlich weiterhin stark steigen. Zudem bleiben Investitionsfreudigen Möglichkeiten verwährt. Noch immer sind Immobilien die beliebteste Altersvorsorge der Deutschen, wobei nicht jeder gleich ein ganzes Haus kaufen möchte. Doch zumindest für diejenigen, die bereits eine Eigentumswohnung besitzen, bleibt eine gute Nachricht: Der Wert für vorhandene Bestandswohnungen wird steigen, da innerhalb der nächsten 4 Jahre kaum mehr neue entstehen werden. Wer also plant, seine Immobilie zu verkaufen, für den ist jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen. Gern beraten wir Sie zu allen Fragen rund um den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung.

Sie besitzen bereits eine Eigentumswohnung und erwägen einen Verkauf? Gern betreuen wir Sie dabei mit unserem Rundum-sorglos-Service! Erfahren Sie mehr über unsere Leistungen beim Wohnungsverkauf.

Mehr erfahren

Fazit zu den neuen Regelungen

Obwohl ein Umdenken und -planen zugunsten der Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums unbedingt nötig ist, beinhaltet das beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz durchaus einige Schwächen. Trotz aller Bedenken bleibt aber letztendlich nur abzuwarten, wie sich der Immobilienmarkt und die Mietpreise tatsächlich verändern werden. Wir raten Ihnen als Eigentümer, sich bei den zuständigen Behörden über die für Ihr Bundesland geltenden Regelungen zu informieren.

Sicher ist, dass vor allem diejenigen von dem neuen Gesetz profitieren, die im Außenbereich bauen wollen und dies bisher aufgrund mangelnder Ausweisung des Baurechts durch die Kommunen nicht konnten. Für all jene, die ein Einfamilienhaus bauen wollen, ist nun also der perfekte Zeitpunkt dafür gekommen. Wir von Graf Immobilien beraten Sie selbstverständlich gern zu all Ihren Fragen rund um das Baulandmobilisierungsgesetz und zum Thema Immobilien.

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