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Die WEG-Reform: Das ändert sich für Eigentümer & Verwalter

02.09.2021

Mit der neuen WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft getreten ist, hat sich für Wohneigentümergemeinschaften und -verwalter einiges geändert. Das “Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohneigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften”, kurz WEMoG brachte einige lang ersehnte Neuerungen für Eigentümer mit sich. Wir verraten Ihnen in unserem informativen Blogbeitrag, was sich für Sie als Eigentümer oder WEG-Verwalter ändert.

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WEG-Reform: Das ändert sich für Eigentümer

Die größten Veränderungen der WEG-Reform betreffen natürlich die Eigentümer einer solchen Wohneigentümergemeinschaft selbst. Dabei wurden Regelungen beschlossen, die bereits lang erhofft waren. Wir verraten Ihnen, was sich für Sie ändert – von Modernisierungsmaßnahmen bis zu digitalen Eigentümerversammlungen.

1. Eigentümerversammlungen

Eigentümerversammlungen gestalten sich für WEGs dank der neuen Reform weitaus flexibler. Die Möglichkeit zur online Teilnahme (§23 Abs. 1) kommt vor Allem Eigentümern, die fernab wohnen, zugute. Auch reine online-Versammlungen sind möglich. Darüber hinaus sind Eigentümerversammlungen künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer möglich.

Auch in Bezug auf die Einberufung von Eigentümerversammlungen ändert sich einiges. So wird beispielsweise die Einberufungsfrist für Versammlungen von 2 auf 3 Wochen verlängert (§24) – in Sonderfällen kann diese Frist jedoch verkürzt werden. Einberufungsverlange können darüber hinaus zukünftig auch in Textform, beispielsweise über E-Mail eingereicht werden. Sie bedürfen also nicht mehr der schriftlichen Beantragung. Als Wohnungseigentümer wird es Ihnen zusätzlich erleichtert auch selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, falls das durch den Verwalter oder Beiratsvorsitzenden nicht möglich sein sollte.

Während ein Umlaufbeschluss als Ersatz der Eigentümerversammlung bislang in Form eines Unterschriftenzettels (reine Schriftform mit Tinte) von 100% der Eigentümer unterschrieben werden musste, entfällt die Pflicht zur reinen Schriftform mit der neuen WEG-Reform. Zwar müssen noch immer 100% der Eigentümer zustimmen, allerdings erleichtert und verkürzt die Zustimmung über Textform (Mail, Fax, o.ä.) den Vorgang.

2. Modernisierungen & Sanierungen

Bislang waren einzelne Eigentümer einer WEG in ihrem Handlungsspielraum für Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben stark von der Gemeinschaft abhängig. Mit der neuen WEG-Reform haben Eigentümer weitaus mehr Entscheidungsfreiheit in der Umsetzung von privilegierten baulichen Veränderungen wie E-Ladestationen, Einbruchschutz und Maßnahmen zu Barrierefreiheit.

Konkret bedeutet das:

  • Eine einfache Mehrheit ist künftig ausreichend um bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen (§20 Abs. 1)
  • Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, müssen die Kosten tragen.
  • Jene Eigentümer, die nicht zugestimmt haben müssen sich nur dann entsprechend ihres Miteigentumsanteils beteiligen (§21 Abs. 2 Nr. 1) falls a) mehr als ⅔ der abgegebenen Stimmen und b) mehr als ½ der Miteigentumsanteile zugestimmt haben.
  • Diese Regelung greift nicht bei unverhältnismäßigen Kosten. So werden einzelne Eigentümer vor finanzieller Überforderung geschützt.
  • Die Kosten werden auf sämtliche Eigentümer verteilt, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. “Angemessener Zeitraum” wurde dabei nicht eindeutig definiert. (§21 Abs. 2 Nr. 2)

3. Entziehung von Wohneigentum

Sollte eine Verletzung der Pflichten eines einzelnen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft bestehen, so kann entsprechend §17 Abs. 2 die Entziehung des Wohneigentums gerechtfertigt sein. Eine solche Pflichtverletzung wäre beispielsweise die Verweigerung zur Kostentragung.

4. Weitere Neuerungen für Eigentümer durch die WEG-Reform

Für Eigentümer ändern sich nicht nur die Möglichkeiten zur Durchführung von Sanierungen und Modernisierung und zum Abhalten der Eigentümerversammlungen. Es gibt verschiedene Neuerungen, die unter anderem Sondereigentum und verwaltungstechnische Aspekte der Wohneigentümergemeinschaft betreffen:

  • Durch die WEG-Reform wird die Sondereigentumsfähigkeit auch auf Freiflächen, beispielsweise Stellplätze, Gärten und Terrassen erweitert (§3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2).
  • Die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats kann flexibel durch einen Beschluss festgelegt werden und er erhält als weiteres Aufgabengebiet offiziell die Überwachung des Verwalters (§29 Abs. 2). Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§29 Abs. 3).
  • Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht darauf die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft einzusehen (§18 Abs. 4)
  • §16 Abs. 2 sieht vor, dass durch eine einfache Stimmenmehrheit eine flexiblere Entscheidung über die Kostenverteilung möglich ist.
  • Die Instandhaltungsrücklage wird künftig als “Erhaltungsrücklage” betitelt um zu verdeutlichen, dass es sich um verfügbares Vermögen handelt.
  • Die Betriebskostenabrechnung richtet sich im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter künftig nach der in der WEG geltenden Kostenverteilung und nicht mehr ausschließlich nach der Wohnfläche.
  • Verwalter können von der Wohnungseigentümergemeinschaft künftig jederzeit abberufen werden, auch ohne Vorliegen eines triftigen Grundes (§26 Abs. 3).
  • Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen richten sich gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer, sondern gegen die gesamte Gemeinschaft, da die Gemeinschaft künftig alleiniger Träger der Verwaltung ist.
  • Künftig können Verwaltern bei grobem Verschulden nicht mehr die Prozesskosten auferlegt werden. Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

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WEG-Reform: Neuerungen für Verwalter

Nicht nur Eigentümer sind von der neuen WEG-Reform vom 01.12.2020 betroffen. Auch für Verwalter von Wohneigentümergemeinschaften ändert sich mit der Reform einiges. Als großer Pluspunkt der Änderungen wird der größere Handlungsspielraum für Verwalter angemerkt. Auch in Bezug auf die Zertifizierungen von Verwaltern ändert sich so manches.

1. Neuer Handlungsspielraum für WEG-Verwalter

Während Verwalter bislang in ihren Befugnissen zu eigenverantwortlichen Beschlüssen sehr eingeschränkt waren, räumt die WEG-Reform ihnen hier neue Möglichkeiten ein. Künftig können Verwalter eigenständig über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und keine erheblichen Verpflichtungen nach sich ziehen (§27 Abs. 1 Nr. 1). Das betrifft vor allem größere Anlagen, da mit der Größe auch die Anzahl der Maßnahmen wächst, die vom Verwalter getroffen werden können und müssen. Zu diesen Maßnahmen zählen beispielsweise kleinere Reparaturen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen. Wie genau sich dieser Maßnahmenkatalog zusammensetzt, bleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst überlassen. Darüber hinaus besitzen Verwalter in der Regel laut §9 Abs. 1 auch Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. So können unabhängig Handwerker beauftragt werden und andere Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung durchgesetzt werden. In einigen Fällen, wie beispielsweise dem Abschluss eines Darlehensvertrages, wird jedoch ein Beschluss der Wohnungseigentümer vorausgesetzt.

2. Zertifizierung von Verwaltern

Bislang war eine Zertifizierung und damit ein Sachkundenachweis eines Verwalters keine Pflicht. Künftig wird Wohnungseigentümern als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung, jedoch das Recht eingeräumt einen zertifizierten Verwalter mit Sachkundenachweis zu verlangen. Für gewerbliche Verwalter gilt diese Pflicht zum Sachkundenachweis nicht. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt hat und belegen konnte, dass er über das notwendige rechtliche, kaufmännische und technische Wissen verfügt. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Verwaltern, die bereits bei Inkrafttreten der WEG-Reform als Verwalter bestellt waren, wird eine Frist von 3 ½ Jahren eingeräumt, um die Prüfung abzulegen.

Vorteile für zukünftige Eigentümer

Mit der WEG-Reform ergeben sich auch für zukünftige Eigentümer einige Vorteile:

  • Beschlüsse, die von der Eigentümergemeinschaft auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst wurden, bedürfen zukünftig einer Eintragung im Grundbuch. Diese Transparenz soll vor allem einen besseren Erwerberschutz gewährleisten.
  • Mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher entsteht künftig bereits eine Ein-Mann-Gemeinschaft. Damit sollen Rechtsunsicherheiten in Bezug auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vermieden werden.
  • Als Ersterwerber können Sie bereits ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden (§8 Abs. 3).

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