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Kann man bei Zwangsversteigerungen noch Schnäppchen erstehen?

12.11.2020

Gerade in Metropolen wie München ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt weitaus größer als das Angebot – das gilt besonders für bezahlbare Immobilien, denn die Immobilienpreise steigen weiter an und es scheint kein Einbrechen dieses Trends in Sicht. Daher interessieren sich immer mehr Immobilienkäufer für Zwangsversteigerungen, die mit potenziellen Schnäppchen locken. Doch kann man bei Zwangsversteigerungen wirklich günstige Immobilien finden?

Wir verraten Ihnen in unserem Blogpost zu Zwangsversteigerungen, worauf Sie achten müssen und worin die Chancen und Risiken liegen. Für eine umfassende Beratung kontaktieren Sie uns gern.
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Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist meist die letzte Maßnahme, wenn Immobilienbesitzer nicht mehr in der Lage sind ihre Immobilie zu finanzieren oder andere Schulden zu tilgen. Dementsprechend ist eine Zwangsversteigerung eine Art Vollstreckungsverfahren, durch die der Immobilienbesitzer die Schulden bei seinem Gläubiger tilgen kann. Daher ist es auch der Gläubiger, der beim Amtsgericht den Antrag auf Zwangsversteigerung einreicht.
Der Erlös aus der Zwangsversteigerung wird dazu genutzt, um die offenen Schulden bei dem Gläubiger zu begleichen. Die Höhe des Mindestgebots richtet sich bei der Versteigerung nach dem vorweg ermittelten Verkehrswert. Der Verkehrswert ist dabei der durchschnittliche Preis, der bei einem freien Verkauf erzielt werden könnte.

Wie erfahren Sie von Zwangsversteigerungen?

Sie können über verschiedene Wege von Zwangsversteigerungen erfahren. Die Termine werden unter anderem auf dem Justizportal des jeweiligen Bundeslandes und im zuständigen Amtsgericht veröffentlicht. Weitere Möglichkeiten um an Informationen von Zwangsversteigerungen zu gelangen sind:

  • Aushänge des jeweiligen Gerichts
  • Aushänge unterschiedlicher Geldinstitute
  • im Immobilienteil von Tageszeitungen und
  • Internetportale spezifisch zum Thema Zwangsversteigerung.

Bei den Gerichten können Sie meist sofort die Wertgutachten für die entsprechende Immobilie, die zwangsversteigert werden soll, einsehen.

Wer darf mitbieten?

Zwangsversteigerungen sind für die Öffentlichkeit zugänglich. Dementsprechend kann grundsätzlich jeder an der Versteigerung teilnehmen, der voll geschäftsfähig ist. Beschränkt geschäftsfähige Personen sind nur dann zugelassen, wenn ihr gesetzlicher Vertreter der Teilnahme und der Abgabe von Geboten zustimmt.
Können Sie nicht selbst bei der Zwangsversteigerung anwesend sein, können Sie eine Person in Vertretung teilnehmen und bieten lassen, die mit einer notariell beurkundeten Bietvollmacht berechtigt wurde.

Eine weitere Voraussetzung neben der Geschäftsfähigkeit ist das Hinterlegen einer Sicherheitsleistung. Diese Sicherheitsleistung beträgt 10% des Verkehrswerts der Immobilie und kann in Form einer Banküberweisung, eines Schecks oder eine Bürgschaft hinterlegt werden.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Beim Eintreffen am Ort der Zwangsversteigerung muss die Sicherheitsleistung hinterlegt werden. Zu Beginn der Versteigerung werden alle wesentlichen Angaben zur Immobilie bekannt gegeben und das Mindestangebot genannt, sowie eventuelle weitere Versteigerungsbedingungen. Nachdem alle Informationen bekannt sind, beginnt die Bieterstunde. Die Bieterstunde läuft mindestens 30 Minuten lang, beziehungsweise so lang bis das letzte Angebot abgegeben wurde.
Werden keine Gegenangebote genannt, wird die Versteigerung beendet und der Meistbietende hat anschließend 6 Wochen Zeit, um den Kaufpreis beim Amtsgericht zu zahlen.

Kosten einer Zwangsversteigerung

Wie bei jedem anderen Immobilienkauf fallen auch beim Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung Kosten neben dem Kaufpreis an. Folgende Kosten kommen bei dem Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie auf Sie zu:

  • Verzinsung des Gebots (4% bis zur Bezahlung der vollen Summe)
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3 und 6,5 %)
  • Eintragung ins Grundbuch (0,5% des Kaufpreises) und
  • Zuschlagsgebühren (anstatt der sonst fälligen Notarkosten).

Chancen bei Zwangsversteigerungen

Es hat seinen Grund, wieso Zwangsversteigerungen in Metropolregionen und auch auf dem Land immer beliebter werden. Wir verraten Ihnen, welche Vorteile der Kauf von Immobilien bei Zwangsversteigerungen Ihnen bietet.

Günstige Immobilien: Der Kaufpreis von Immobilien, die zwangsversteigert werden, liegt oftmals weit unter ihrem geschätzten Verkehrswert. Besonders bei Zweitterminen besteht die Chance auf günstige Schnäppchen.

Geringe Kaufnebenkosten: Viele Immobilienkäufer berücksichtigen bei Ihrer Kalkulation nicht die hohen Kaufnebenkosten. Diese fallen bei Zwangsversteigerungen weitaus niedriger aus, da unter anderem die Notargebühren und eine Maklerprovision entfallen.

Hohe Transparenz: Während eine Immobilie bei einem normalen Verkauf meist im bestmöglichen Licht präsentiert wird, sind die Amtsgerichte bezüglich der Informationen zur Immobilie sehr transparent. Bereits vor dem Versteigerungstermin haben Sie die Möglichkeit viele Informationen zur Immobilie einzusehen, so zum Beispiel das Wertgutachten.

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Risiken bei Zwangsversteigerungen

Selbst wenn Zwangsversteigerungen auf den ersten Blick als sehr preiswerte Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf erscheinen, bergen auch sie einige Stolperfallen. Wir klären Sie über alle wichtigen Punkte auf.

  • Sie kaufen “blind”: Für Kaufinteressenten besteht kein Recht auf eine vorherige Besichtigung der Immobilie. So können Sie sich, im Gegensatz zum herkömmlichen Immobilienkauf, nicht vorher selbst von den Besonderheiten der Immobilie überzeugen. Auch Gutachter haben kein gesetzlich festgelegtes Recht auf eine Besichtigung der Immobilie, wodurch der ermittelte Verkehrswert oftmals nur auf Äußerlichkeiten beruht und innere Mängel nicht einbezogen werden können.
  • Kein Rücktrittsrecht
  • keine Gewährleistung bei Mängeln
  • jedes Gebot während der Zwangsversteigerung ist verbindlich und gilt bei Höchstgebot als Vertragsabschluss
  • die Immobilie könnte noch bewohnt sein.

So finden Sie die guten Schnäppchen

Nicht jede Immobilie die zwangsversteigert wird, ist auch ihr Geld wert. Wir verraten Ihnen, wie Sie die wirklich guten Immobilien finden und ersteigern können.

1. Recherche

Studieren Sie alle vorhandenen Unterlagen, die Ihnen vorab vom Gericht zur Verfügung gestellt werden. Meist wird vorab das Wertgutachten veröffentlicht und der Grundbuchauszug lässt sich einsehen.

 

2. Besichtigung

Zwar haben Sie kein Anrecht auf eine Besichtigung der Immobilie, jedoch können Sie sich die Immobilie und die nähere Umgebung auf eigene Faust von Außen ansehen, um sich so einen Eindruck von der Nachbarschaft und einigen Merkmalen der Immobilie zu machen. Sprechen Sie mit Nachbarn über die bisherigen Bewohner, dadurch kann man oftmals Rückschlüsse über die Pflege der Immobilie ziehen und somit über den inneren Zustand. Mit etwas Glück erlauben Ihnen die Anwohner selbst eine kleine Besichtigung der Immobilie. So haben Sie einen großen Vorteil gegenüber Mitbietern - Sie wissen, worauf Sie sich einlassen und ob die Immobilie Ihr Geld wert ist.

3. Die richtige Bieterstrategie

Sie sollten von vornherein eine eigene Bieterstrategie festlegen, an die Sie sich auch halten. Dazu gehört es, ein persönliches Höchstgebot festzulegen, dass Sie auf keinen Fall übersteigen werden. So vermeiden Sie es, sich vom Bieten mitreißen zu lassen und mehr zu bieten, als Sie sich leisten können. Beobachten Sie außerdem die Konkurrenz. So können Sie abschätzen, ob einige Mitbieter vielleicht nur den Preis in die Höhe treiben wollen oder eine höhere Oberpreisgrenze haben als Sie.
Eine mögliche Strategie ist es, mit einem besonders hohen Gebot einzusteigen, das knapp unter Ihrem Höchstgebot liegt. So schrecken Sie möglicherweise bereits am Anfang Konkurrenten ab.

Fazit

Abschließend lässt sich zusammenfassen, dass Zwangsversteigerungen Potential bieten, um ein Schnäppchen beim Immobilienkauf zu ergattern. Allerdings ist es entscheidend, dass Sie so viele Informationen wie möglich im Vorhinein sammeln, die Kaufnebenkosten berücksichtigen und Ihre Bieterstrategie verfolgen. Damit sollte Ihnen der Immobilienkauf aus Zwangsversteigerung Freude bringen.

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