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Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung

18.03.2021

Eine Immobilie ist für die meisten Menschen das größte Investment Ihres Lebens und zwar nicht nur als Investment in die Zukunft sondern auch finanziell. Die Preise für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück zahlt man meist nicht einfach so aus eigener Tasche. Stattdessen sucht man sich zur Immobilienfinanzierung ein geeigneten Darlehen bei einer Bank. Dabei bieten sich verschiedene Finanzierungsmodelle an, die wir Ihnen in diesem informativen Blogpost zur Immobilienfinanzierung vorstellen.

Dank unserer langjährigen Erfahrung auf dem Münchner Immobilienmarkt kennen wir uns aus mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien bestens aus und beraten Sie gern zu allen Fragen, die sich Ihnen stellen. Vereinbaren Sie einfach einen kostenlosen & unverbindlichen Beratungstermin oder rufen Sie uns an.

 

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Vollfinanzierung oder Teilfinanzierung?

Für die Immobilienfinanzierung fordern viele Banken einen gewissen Anteil an Eigenkapital, der bei durchschnittlich 20% der Gesamtinvestitionskosten liegen kann. Bei einer Immobilie für 500.000 € + den Kaufnebenkosten von rund 65.000€ (etwa 13% des Kaufpreises) liegt der geforderte Anteil an Eigenkapital bereits bei 113.000€. Ein Betrag, den sich nicht jeder so einfach ansparen kann. In diesem Fall könnte eine Vollfinanzierung eine mögliche Finanzierungsform für Sie sein. Wir verraten Ihnen die Vor- und Nachteile von Voll- und Teilfinanzierung.

Vollfinanzierung

Banken vergeben Vollfinanzierungen nur an ausgewählte Kreditnehmer, da ohne die vorhandene Rücklage ein erhöhtes Risiko für die Bank besteht. Kreditnehmer müssen bestimmte Anforderungen, wie ein entsprechend hohes Einkommen, erfüllen. Für das erhöhte Risiko, das die Bank bei einer Vollfinanzierung trägt, werden oftmals höhere Zinsen als bei einer Teilfinanzierung verlangt – ohne das entsprechende Einkommen können die hohen monatlichen Tilgungen kaum gestemmt werden. Das birgt auch für den Kreditnehmer ein Risiko, falls durch unerwartete Umstände ein geringeres Einkommen zur Verfügung steht.

Eine Vollfinanzierung eignet sich im Normalfall also nur dann für Immobilienkäufer, wenn Sie über kein Eigenkapital verfügen, aber durch ein hohes Einkommen die hohen Zinsen tilgen können.

Teilfinanzierung

Teilfinanzierungen erfordern unter Umständen eine lange Sparzeit zum Ansparen des geforderten Eigenkapitals, welches durchschnittlich etwa 20% der Gesamtinvestitionskosten Ihrer Immobilie beträgt. Ein “spontaner” Immobilienkauf ist so kaum möglich. Dafür wird Kreditnehmern bei einer Teilfinanzierung von der Bank oftmals ein geringerer Zinssatz eingeräumt, wodurch sich die monatliche Tilgungsrate verringert.

Eine Teilfinanzierung eignet sich für all jene mit einem niedrigen oder mittleren Einkommen, die bereits einen großen Anteil an Eigenkapital angespart haben und so von günstigeren Zinsen bei dem Kredit profitieren können, beziehungsweise sich die hohen Raten einer Vollfinanzierung finanziell nicht leisten können.

Das Annuitätendarlehen

Die wohl bekannteste Art der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Zu Beginn der Vereinbarung der Finanzierung wird entsprechend der aktuellen Zinshöhe ein Sollzins für einen festen Zeitpunkt vereinbart. Zusammen mit diesem Sollzins ergibt die Tilgung, die Sie mit Ihrer Bank vereinbart haben, Ihre monatliche Rate. Je mehr Sie im Laufe der Zeit von dem ursprünglichen Finanzierungsbetrag tilgen, desto geringer wird der Anteil der zu zahlenden Zinsen. Im besten Fall haben Sie am Ende der Laufzeit Ihrer Finanzierung bereits alle Schulden getilgt – das ist allerdings nur sehr selten in der Praxis Realität. Andernfalls wird oftmals eine neue Vereinbarung getroffen, in der erneut eine Finanzierung zum aktuellen Zinsniveau zu dem Zeitpunkt abgeschlossen wird.

Bedenken Sie dabei, dass das Zinsniveau durchaus ansteigen kann und Sie das in der Folgefinanzierung berücksichtigen sollten.

Tipp: Vereinbaren Sie ein Recht auf Sondertilgungen. So können Sie, wenn Sie unerwartet zu Geld kommen (z.B. durch eine Erbschaft) außerplanmäßig einen Teil Ihres Kredits abbezahlen.

Endfällige Darlehen

Bei der Finanzierung in Form eines endfälligen Darlehens müssen Sie während der Laufzeit keine Tilgungen leisten. Monatliche Zinsen müssen dennoch gezahlt werden. Erst am Ende der Laufzeit des Darlehens muss der Darlehensbetrag getilgt werden und zwar in einer großen Zahlung.

Der Nachteil eines endfälligen Darlehens ist, dass durch den gleichbleibenden Tilgungsbetrag auch die Zinsen gleich bleiben und nicht wie beim Annuitätendarlehen mit der Zeit sinken. Somit zahlen Sie meist einen insgesamt höheren Zinssatz als im Falle des Annuitätendarlehens. Diese Finanzierungsform bietet nur in wenigen Fällen einen wirklichen Vorteil. Zu empfehlen wäre das endfällige Darlehen unter anderem für Personen, die gerade dabei sind ihr Haus zu verkaufen und eine neue Immobilie zu kaufen. In diesem Fall ist gutes Timing gefragt, das allerdings durch ein endfälliges Darlehen mit sehr kurzer Laufzeit ausgeglichen werden kann. So kann der Erlös aus dem Hausverkauf zur Tilgung des endfälligen Darlehens genutzt werden.

Wir beraten Sie gern dazu, ob ein endfälliges Darlehen in Ihrem Fall die richtige Finanzierungsoption ist und stehen Ihnen gern auch bei der Suche nach einem passenden Objekt zur Seite.

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Das Hypothekendarlehen

Das Hypothekendarlehen ist eine Darlehensform, die durch die Grundpfandrechte auf eine der Immobilien in Ihrem Besitz gesichert wird. Dadurch dient Ihre Immobilie der Bank als Sicherheit, falls Sie die Raten Ihres Darlehens nicht zahlen können. Der Name “Hypothekendarlehen” ist dabei etwas vereinfachend, da keineswegs ausschließlich eine Hypothek als Kreditsicherheit verwendet wird, sondern ebenfalls andere Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder Sicherungsgrundschuld gültig sind. Für das Zustandekommen des Hypothekendarlehens bemisst Ihre Hypothekenbank den Beleihungswert Ihrer Immobilie, auf dessen Grundlage die Höhe Ihres Kredits bewertet wird.

Bedenken Sie bei der Vereinbarung eines Hypothekendarlehens, dass die Eintragung des Grundpfandrechts Kosten beim Notar verursacht. Hypothekendarlehen gelten jedoch als allgemein vergleichsweise günstig, da Ihnen Banken durch die hohe Sicherheit oftmals günstigere Zinssätze einräumen. Die Zinssätze und Höhe der Tilgungsraten hängen jedoch auch von anderen Faktoren, wie Ihrer beruflichen Situation und dem Wert Ihrer Immobilie, ab. Auch bei einem Hypothekendarlehen können Sondertilgungen vereinbart werden, um den Kredit schneller abzuzahlen.

Für Immobilieninvestoren – Co-Investments

Banken sind nicht die einzige Möglichkeit zur Finanzierung Ihrer Immobilie. Gerade dann, wenn es sich um größere Objekte mit mehreren Einheiten handelt und Sie die Immobilie als Investment zur Vermietung oder zum Wiederverkauf nutzen möchten, könnte ein Co-Investment für Sie in Frage kommen. Dabei vereinbaren Sie mit einem weiteren Privatinvestor die Konditionen für Ihr gemeinsames Investment. Oftmals ist dabei eine der Parteien der Kapitalgeber, während sich die andere Partei um Verwaltung, Organisation & Co. kümmert. Der Erlös aus Vermietung oder Verkauf wird je nach Vereinbarung aufgeteilt.

Co-Investments eignen sich besonders für Personen, die selbst über wenig oder kein Eigenkapital verfügen und geringe Chancen bei einer Kreditvergabe über eine Bank haben, aber dennoch in Immobilien investieren möchten.

Im Rahmen unserer Maklertätigkeit beraten wir Sie gern ausführlich über Ihre Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung und zum passenden Objekt für Sie und Ihre Familie.

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