Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
 

Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Er beschreibt den am Markt zu erzielenden Verkaufspreis der Immobilie. Dieser wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst.

Neben der Wohn- und Nutzfläche, sowie den Ausstattungsmerkmalen ist die Attraktivität der Lage ein wichtiges Kriterium für den Wert der Immobilie. Aber auch das Baujahr und der Zustand des Gebäudes und sowie die Ausstattung sind ausschlaggebend für den Verkehrswert einer Immobilie.

Viele Faktoren lassen sich jedoch nur bei einer Besichtigung vor Ort konkret beurteilen. Wie sieht es mit der Mikrolage aus? Verläuft an der Immobilie eine viel befahrene Straße? Ein regionaler Makler kann darüber hinaus auch noch beurteilen, wie hoch die Nachfrage für den bestimmten Immobilientyp in dem entsprechenden Gebiet ist.

Auf dem freien Markt gilt außerdem das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Ist das Angebot kleiner als die Nachfrage, so erhöht sich der Verkehrswert der Immobilie. So wie es zum Beispiel aktuell in München der Fall ist. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem, was die Immobilienpreise in der bayrischen Landeshauptstadt mit zu den höchsten in Deutschland macht.

Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
 

Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie gibt es mehrere Verfahren:

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilie als Grundlage für die Bewertung genommen. Unterschiede müssen gegengerechnet werden. Unter individuell bebauten Grundstücken ist es nahezu unmöglich eine ähnliche Immobilie zu finden, deren Verkehrswert man als Grundlage zur Wertermittlung nehmen könnte. Dieses Verfahren eignet sich also besonders bei Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen in Wohnanlagen. Auch der Verkehrswert unbebauter Grundstücke kann mit dem Vergleichswertverfahren zuverlässig ermittelt werden.

Das Sachwertverfahren betrachtet zunächst die ursprünglichen Baukosten. Davon werden etwaige Abnutzungen abgezogen. Das Grundstück des Gebäudes wird mittels des Bodenrichtwertes ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich besonders für eigengenutzte Immobilien.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes bei Gewerbeimmobilien und vermieteten Immobilien eignet sich besonders das Ertragswertverfahren. Es werden in die Berechnung die Höhe der Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten und der marktübliche Grundstückszins einbezogen. Außerdem wird der sogenannte Vervielfältiger in der Berechnung berücksichtigt, welcher durch die Restnutzungsdauer und den Zinsfaktor bestimmt wird. Hier kommt es weniger auf den Wert des Gebäudes an sich an, sondern darauf, wie viel Ertrag es erbringt.

Graf Immobilien ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie
 

Alle Verfahren erfordern fachspezifische Marktkenntnisse, wie sie beispielsweise ein Immobilienmakler hat. Eine zuverlässige, realistische Verkehrswertermittlung bildet die Grundlage für einen angemessenen Kaufpreis, andernfalls verschenken Sie bares Geld. Vertrauen Sie deshalb bei der Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie auf einen erfahrenen Immobilienmakler. Wir von Graf Immobilien kennen uns auf dem Immobilienmarkt in München bestens aus und sind Experten für die Verkehrswertermittlung von Münchner Immobilien.

Mit Hilfe unseres Online-Bewertungstools können Sie ganz bequem von zuhause aus eine erste Werteinschätzung Ihrer Immobilie anfordern.