Steuern beim Immobilienverkauf

09. November 2022
Blog

Wer eine Immobilie verkauft rechnet mit gewissen Nebenkosten. Maler- und Renovierungsarbeiten, Energieausweis und Umzugskosten – aber was ist mit den Steuern beim Immobilienverkauf?

Wir erklären unter welchen Umständen Steuern beim Immobilienverkauf anfallen. Dabei gehen wir insbesondere auf die Spekulationssteuer und ihre Fristen ein. In diesem Blogpost teilen wir unser Wissen als Immobilienmakler mit Ihnen und informieren Sie über alle Vorgänge rund um den Immobilienverkauf. Für eine Beratung zu Steuerthemen wenden Sie sich am besten an Ihren Steuerberater. Unser Herzensthema bleiben weiterhin die Immobilien in und um München.

Mit unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler in München wissen wir, worauf es beim Immobilienverkauf ankommt und worauf Sie achten müssen. Für eine umfassende Beratung zum Verkauf Ihrer Immobilie und den anfallenden Kosten beraten wir Sie gern persönlich.
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Steuern beim Immobilienverkauf – das fällt an

 

Eine der relevantesten Steuern beim Immobilienverkauf stellt die  Spekulationssteuer dar. Wer privat eine Immobilie veräußert, erzielt in  der Regel einen Gewinn, welcher theoretisch Einkommenssteuerpflichtig  ist. Ein Immobilienverkauf ist aber nicht immer eine rein strategische  Entscheidung, denn auch Gründe wie eine Scheidung, ein Erbe oder das  Alter können zum Verkauf einer Immobilie führen.

Weitere Steuern sind dann zu erwarten, wenn der Verkauf von  Immobilien als gewerbsmäßiger Handel gilt. Doch wo liegt der Unterschied  zwischen einer privaten Veräußerung und gewerblichem Handel? Der  Unterschied liegt in der Regelmäßigkeit. Wer innerhalb von fünf Jahren  drei Immobilien verkauft, für den gelten die Bestimmungen des  gewerblichen Handels nach §14 EStG. Die beiden ersten veräußerten  Immobilien können auch rückwirkend besteuert werden, sobald innerhalb  der fünf-Jahres-Frist die dritte Immobilie veräußert wird.

Natürlich können in besonderen Situationen weitere Steuern auf Sie  zukommen. In anderen Blogbeiträgen informieren wir ausführlich über die  Erbschafts- und Schenkungssteuer und beraten Sie auch gern persönlich zu  Ihren Fragen rund um Ihre Immobilie.

Auszeichnungen

Bedingungen der Spekulationssteuer

 

Die Fälligkeit der Spekulationssteuer hängt von zwei verschiedenen Faktoren ab: die Nutzungsart der Immobilie und wie lange sich die Immobilie in Ihrem Besitz befindet.

Wurde die Immobilie durch den Verkäufer seit dem Kauf oder dem Bauende ausschließlich selbst bewohnt, dann fällt keine Spekulationssteuer an. Es fällt außerdem keine Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie an, wenn der Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat.

Wurde die Immobilie vermietet oder aus anderen Gründen nicht selbst genutzt gilt die Spekulationsfrist für einen steuerfreien Verkauf der Immobilie. Nach Ablauf von zehn Jahren kann eine solche Immobilie verkauft werden, ohne das Spekulationssteuer anfällt.

 

In diesen Fällen wird die Spekulationssteuer fällig:

 

  • Sie haben die Immobilie oder das Grundstück nicht selber genutzt
  • Sie haben die Immobilie zum Teil vermietet und zum anderen Teil selbst genutzt – dann wird die Spekulationssteuer anteilig fällig
  • wird eine Immobilie aus einem Betriebsvermögen entnommen, gilt ebenfalls die 10-Jahresfrist bei einem anschließenden Verkauf - sonst wird die Spekulationssteuer fällig
  • Scheidung – bekommt einer der Partner die Immobilie zugeschrieben und verkauft sie anschließend innerhalb der 10-Jahresfrist

Sonderfälle bei der Spekulationsfrist

Nutzung der Immobilie durch die Familie

Alle bisher genannten Regelungen zum Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie sind übertragbar auf den Verkauf von Zweit- und Ferienwohnungen. Des Weiteren ist die Nutzung der Immobilie durch die Familie gleichbedeutend mit der eigenen Nutzung. Steuerlich betrachtet zählen allerdings nur die eigenen Kinder zur Familie und auch nur dann, wenn sie noch kindergeldberechtigt sind. Wird die Immobilie vor dem Ablauf der Spekulationsfrist durch andere Verwandte genutzt, wird der Wertzuwachs beim Verkauf besteuert. 

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Da unbebaute Grundstücke nicht selbst genutzt bzw. bewohnt werden können, liegt an dieser Stelle eine Besonderheit vor. Es gilt an dieser Stelle also die normale Frist für die Spekulationssteuer von zehn Jahren. Spekulationssteuer und Erbschaft einer Immobilie

Wer eine Immobilie erbt, der spielt auch häufig mit dem Gedanken, selbige zu verkaufen. Mit der Idee des Verkaufs kommen automatisch viele Fragen zum Thema Steuern auf. Eine häufige, aber fehlerhafte Annahme ist, dass das Erbe der Immobilie den Beginn der Spekulationsfrist darstellt. Allerdings wird die Spekulationsfrist vom Erblasser übernommen. Somit sollte in Erfahrung gebracht werden, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat und wie er selbige genutzt hat. Die Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten.

Erfahren Sie mehr zur Erbimmobilie in unserem umfangreichen Ratgeber.

Berechnung der Spekulationssteuer

 

Die Höhe der zu entrichtenden Spekulationssteuer hängt von ihrem Verkaufswert, den Anschaffungskosten und vom persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Der Wertzuwachs, also die Differenz von Verkaufserlös und Anschaffungskosten, der Immobilie wird mit der Spekulationssteuer in Höhe des Einkommenssteuersatzes besteuert.
Wenn Sie Beispielsweise eine Immobilie für 300.000€ gekauft haben und sie innerhalb von 10 Jahren wieder für 400.000€ verkaufen, dann müssen Sie auf den Gewinn von 100.000€ die Spekulationssteuer zahlen. Sie können jedoch die Summer noch mindern, indem Sie zum Beispiel Reparaturkosten von 15.000€ geltend machen. Auch weitere Kosten der Veräußerung können hier veranschlagt werden. Bei einem Steuersatz von 40% und einem Restgewinn von 85.000€ müssten Sie 34.000€ Spekulationssteuer zahlen.

War die Immobilie zuvor vermietet, kann der Anschaffungswert außerdem um die vor dem Finanzamt geltend gemachten Abschreibungen gemindert werden.

REALISTISCHE WERTERMITTLUNG FÜR DEN ERFOLGREICHEN IMMOBILIENVERKAUF

 

Besonders wichtig für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie: die Immobilienbewertung. Und auch hier haben wir uns durch unsere jahrzentelange Arbeit auf dem Münchner Immobilienmarkt eine herausragende Kompetenz erarbeitet. So können wir für Ihre Immobilie einen realistischen Marktwert ermitteln und diesen in einen zufriedenstellenden Verkaufspreis verwandeln.

Bei uns bekommen Sie vom regionalen Immobilienmakler echte Werte aus einer echten Immobilienbewertung.

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Graf Immobilien ist ihr zuverlässiger Partner für den Immobilienverkauf. Wir sind seit 20 Jahren einer der renommiertesten Makler Münchens und bieten Ihnen mit unserem Team aus kompetenten und erfahrenen Experten sowie den vielfältigen uns zur Verfügung stehenden Premiumleistungen ideale Bedingungen für eine erfolgreiche und unkomplizierte Veräußerung. Mit unserem Fachwissen stehen wir Ihnen jederzeit zur Seite. Für Sie als Eigentümer ist der Verkauf kostenlos. Außerdem bekommen eine kostenlose Immobilienbewertung.

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Unsere Kunden schätzen an unserer Arbeit vor allem unsere Kompetenz, Schnelligkeit und Hilfsbereitschaft. Aber auch unsere Professionalität bei der Betreuung und während der Abwicklung des Verkaufsprozesses sowie unser Einsatz werden immer wieder genannt.

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Lena Seybold Lena Seybold Vertrieb Glockenbach,
Immobilienfachwirtin (IHK)

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